マンションの長期修繕計画（大規模修繕、修繕積立金）

マンションの性能を維持し快適に住み続けられるようにするためには、建物の維持管理が重要です。日常的なメンテナンスはもちろんのこと、建物の経年劣化に対して適時適切な修繕工事を行うことでマンションの価値は大きく変わります。

ここではマンションの長期修繕計画と大規模修繕、修繕積立金についてご紹介いたします。

分譲マンションは区分所有者が所有する専有部分と共用部分に分かれており、共用部分の維持管理は管理組合が行います。

長期修繕計画

長期修繕計画は、マンションの共用部について、構成する部材や設備の耐久性にあわせ、通常20～30年程度の長期的な修繕を計画したもので、建物の施設や設備等各部分についての修繕周期、工事の概算費用などが示されています。管理組合が管理会社や設計会社等、第三者機関に依頼し作成している場合が多いです。

修繕積立金

修繕に必要な資金は、大規模修繕にもなると多額の費用が必要になるので、通常マンションの竣工時よりマンション区分所有者から「修繕積立金」として一定額を徴収し積み立てています。「修繕積立金」は長期修繕計画を根拠として算出されています。

以下は、国土交通省の長期修繕計画によるガイドラインの抜粋です。

長期修繕計画は見直しが大事

長期修繕計画は工事の予定ではありません。定期的に建物の調査、診断をし、建物の経年劣化の状況やメンテナンスの状態に応じて、実際の修繕内容、時期を適切に決定することが必要です。また建物の劣化状況に応じて計画にはない修繕が必要になることや、経済情勢により工事費が変動することもありますので、3～5年ごとに修繕計画を見直しし、将来の修繕計画に対して資金が不足しないかどうか、資金計画の検討も必要になります。

長期修繕計画をもとに適切な大規模修繕を実施していくことで、マンションの資産性や耐久性は維持していくことが可能です。

マンション共用部分の変更決議

マンションの大規模修繕は、区分所有法上の「共用部分の変更」になりますので、管理組合での決議を経て実施されます。

一般的な大規模修繕は、マンション共用部分、外壁の補修工事などの大規模工事など「形状または効用の著しい変更を伴わない」ので、普通決議（区分所有者および議決権の各過半数の賛成）で実施することが可能とされています。「形状または効用の著しい変更を伴う共用部分の変更工事、または敷地利用の著しい工事」に該当する場合は、特別決議（区分所有者数および議決権の各4分の3以上の賛成）が必要になります。