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2015年度下期オフィスビル空室率と賃貸料の現状

投稿: 2015年11月11日

東京は企業の拠点統合などの移転需要が引き続き強いが、都心部を中心にオフィスの空室の減少が顕著になってきた。東京中心部の空室率は7月に4.89%となり、賃料上昇の目安とされる5%を6年半ぶりに割り込んだ。その後も低下を続け、賃料は21ヶ月連続で値上がりをしている。2020年の東京五輪の開催を控え、国際的な都市間の競争を意識したまちづくりの動きも目立っている。

Lease Office Markets Trends 2015 後半


日本経済新聞社のオフィスビル賃貸料調査によると、2015年下期の東京の既存ビル(築後1年以上)の賃料を示す指数は、下期では2012年以来4年連続で前年同期を上回っている。同調査はビルオーナーがテナント企業を募集する際の賃貸料から算出したオフィスビル賃貸料指数(1985年2月=100)で示されるが、東京の既存ビルが133.23で前年同期と比べて5.23ポイント上昇し、築1年未満の新築ビルは157.33で前年同期と比べて22.63ポイントも上昇した。 まとまった面積のオフィスを確保しにくく、新築は完成する1~2年前に契約する例も多い情況。大型で新しいビルを中心に、新規募集時の賃料だけでなく、既存の契約を更新する際の賃料も上昇傾向だ。 


東京都心5区(千代田区中央区港区新宿区渋谷区)の9月末の平均空室率は4.53%で前年同月に比べて1.12ポイント低下した。空室の減少が続いていることで、テナント企業は条件に合う物件を見つけにくくなっており、立地や規格がやや劣るビルでオフィスを確保する情況が増えている。 業種や企業規模にかかわらず、拡張や拠点統合などの理由による需要は強いが、まとまった面積の物件がなく、小口の需要にも対応しづらい情況。人員増加の勢いにオフィスの拡張が追いつかず、東京23区の4月時点の1人あたりオフィス面積は過去最小値だった。

丸の内・大手町や、日本橋といった都心部のオフィス空室率は特に低い。ある民間のまとめによると、2015年の丸の内・大手町エリアの空室率は、2%を下回る水準が続いている。東京都心部では契約更新時の賃料が5~10%上がっているという試算もある。 郊外のオフィスを都心中心部に移すニーズが高まる中、高規格で築年数が浅いビルが限られることから、一部の物件に需要が集中して賃料が上がる例もみられる。こうした情況にビルオーナーの賃料設定は強気だという。4月に完成した「東京日本橋タワー」(東京・中央区)は現在も空室が残り、10月末に完成した「鉄鋼ビルディング」(東京・千代田区)は半分程度が空室とみられるが、こうした情況でもビルオーナーに焦りはなく、賃料設定で妥協しない方針とのこと。2020年に開催の東京五輪を控え、景気回復からさらなる値上がりを期待する見方も影響しているらしい。

いくつかの懸念材料も出てきた。 賃料の実態に目を向けると、顕著な賃料上昇は一部の好条件のビルに限られ、いまだに情況が厳しいビルは多い。2000年後半にオフィス賃料が上昇した時と比べると、現在の勢いはやゆるやかだ。また足元は活況だが、政府が10月に発表した月例経済報告は前月からの変化を示す現状判断を1年ぶりに引き下げた。 マクロ経済のやや弱い情況が、テナント企業の心情に影響し、オフィス移転の需要が鈍る可能性が指摘される。さらに今後国内の就労人口は減少が予想され、国際競争力を高め、海外の企業を呼び込む必要が指摘されている。 五輪開催を契機に東京の魅力を高め、世界に発信できるか注目が高まっている。

※参考資料:日本経済新聞(2015114日)

 

 

9月末のオフィスビル賃料(2015年11月4日 日本経済新聞)

地域

 

賃貸料

(千円)

前年同月(千円)

変動率

保証金・敷金(千円)

コメント

丸の内~大手町

新築

3850

380500

空室少なく、賃料は上昇

既存

2055

2350

3

200660

霞ヶ関~内幸町

新築

新規供給は少なく、大型ビル中心に空室率低下

既存

1740

1737

6

170480

四谷~麹町~番町

新築

既存ビルで大型空室が発生、募集増

既存

730

930

- 5

35360

八重洲~京橋~日本橋

新築

2038

2140

- 5

200456

新築ビルは賃料水準が高く、空室消化に時間がかかっている

既存

1240

1043

- 2

99480

日本橋室町~本町

新築

2530

新築ビルは家賃引き下げでテナントを確保

既存

330

627

28360

銀座

新築

2833

300372

17年完成予定の松坂屋跡地の物件に注目集まる

既存

935

1037

- 6

80420

八丁堀~茅場町

新築

20

賃料を低めにしないと需要がつかない

既存

523

721

30240

築地~明石町

新築

空室は減っているが、募集面積はまだ多い

既存

625

625

60300

新橋~西新橋~虎ノ門~汐留

新築

2533

2240

- 6

280360

これからの完成の小規模~中規模ビルが苦戦

既存

845

738

18

45540

赤坂~青山

新築

3338

2535

18

330380

満室のビルが増加

既存

940

940

50480

六本木~麻布

新築

大規模な空室が発生も引き合い強く賃料は堅調

既存

945

742

10

60540

芝~三田~高輪

新築

2329

1825

21

230348

空室発生もすぐに消化される

既存

930

730

5

60300

芝浦~港南

新築

2630

1525

40

260360

「品川シーズンテラス」は空室残る

既存

535

535

24420

大崎~五反田

新築

2630

2325

17

270312

駅周辺の新築はほぼ満室

既存

630

630

36360

渋谷~原宿

新築

3540

350420

空きがなく賃料相場は過熱気味

既存

1238

1033

16

46456

 

上記数値はすべて坪あたりとする。

 

 

 

 

 

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