老朽化マンションの建て替え－建て替え事例、諸問題

Poste date: 2018年1月25日

国土交通省の資料によると2018年には築40年以上のマンションが全国で73万戸にものぼると推計されていますが、実際に全国で建替えられたマンションは2013年時点で183件しかありません。建替えを含めた老朽化したマンションの再生はいまや社会的な課題となっています。

ここでは建替えのプロセスに関する諸問題や、実際に建替えができた建物の事例、敷地の売却等に関して、ご案内致します。

建て替えが進まない理由

マンション建替のプロセスは老朽化マンションの建て替え（建て替え理由、計画、決議）でご紹介しましたが、建て替え計画の主体は管理組合である区分所有者自身であり、区分所有者の合意形成無くしては実現できません。マンションの建替えには旧建物の解体費、新建物の建設費等莫大な費用がかかります。一般に60㎡のマンションで１住戸あたり1,000～2,000万円程かかると言われています。これまで積み立ててきた修繕積立金では足りず、各住戸での費用負担が発生するケースがほとんどです。この追加費用を負担できない区分所有者もいるため、建て替え決議に必要な区分所有者の４/５以上からの賛成を得ることはなかなか容易ではありません。

建て替えできたマンション事例

これまでの建て替えが実現した事例を見ると、追加負担を抑える様々な工夫が行われています。その多くは、未利用容積の活用や総合設計制度（空地等の設置等による容積の割増制度）等を活用しています。容積とは、その敷地に建てられる建物のボリューム「延床面積」です。200㎡の土地で容積率が400％の場合は、延床面積800㎡までの建物の建築が可能です。その敷地の容積率が500％に緩和されれば、延床面積1000㎡まで建築可能となり、200㎡の床面積の増加により余剰住戸を生み出せます。旧建物に比べ、新建物の住戸数が増えれば、その分を販売することで、区分所有者の建替資金の補填が可能になります。

事例1: 　麻布パインクレスト ⇒ 麻布市兵衛町ホームズ

建替決議によるわが国最初の老朽化マンションの建替え例です。隣接地の再開発事業とともに、再開発地区計画の区域に指定されたことで、容積率の増加が可能になりました。建替えの推進力となるコンサルタントが要となり、自主建替えが実現できました。

所在：東京都港区
敷地面積：1129.3㎡

【従前】麻布パインクレスト

延床面積：3543.41㎡
築年：1972年
戸数：47戸

【従後】麻布市兵衛町ホームズ

構造規模：RC造地上15階地下2階
延床面積： 8697.83㎡
築年：2004年
戸数：69戸

■事業経緯
1994年頃より建替の検討開始
2000年　建替決議成立
2001年　非賛成者に対する訴訟を提起、和解
2002年　12月着工
2004年　10月竣工

事例2：　天城六本木マンション＆ホーマットガーネット ⇒ アトラスタワー六本木

隣接するマンションと共同で建替え、効率的な建替計画が実現しました。建替決議の時期もほぼ同時期に実施。総合設計制度の適用による容積率の割増により、現在と等面積の住戸と、仮住居費用、移転費用が捻出できる計画となりました。

所在：東京都港区

【従前】天城六本木マンション＆ホーマットガーネット

敷地面積：966.21㎡ / 246.24㎡
構造規模：RC地上8階地下1階 / RC地上8階地下1階
延床面積：3370.18㎡ / 1216.84㎡
築年：1971年 / 1980年
戸数：24戸 / 8戸

【従後】アトラスタワー六本木

敷地面積：1328.72㎡
構造規模：ＲＣ造地上28階地下２階
延床面積：12961.35㎡㎡
築年：2010年
戸数：90戸

■事業経緯
2003年　建替委員会設置
2005年　建替推進決議、事業協力者の選定
2006年　建替決議成立
2008年　1月着工
2010年　2月竣工

マンション敷地売却という選択

これらの建て替え実現事例では、建て替え後の床面積の増加分を販売することで事業費の多くを賄えることから、参加するディペロッパーから見ても事業性が高まり、建て替えが実現しました。しかし老朽化が進み建て替えが必要なマンションの多くでは、容積の余剰がないために、上記のような方法での建替資金の補填ができず、区分所有者による負担が必要になります。また、立地条件が悪く市場性が期待できなければ、ディペロッパーの協力を得ることも厳しく、老朽化マンションの再生は困難になります。2014年の法改正により、マンション再生を図る新たな選択肢としてマンション敷地売却制度が設けられました。「耐震性能不足」が認定されたマンションであれば、区分所有者の５分の４の賛成により「マンション敷地売却決議」をすることによって、マンションと敷地の売却ができるようになりました。買受人であるディベロッパーは建物の解体や新しい建物の建築を行い、区分所有者は新しいマンションの住戸を購入して戻ることも可能です。マンション再生の選択肢のうちの一つとして、建替え、改修との比較検討することが重要です。