2018年東京都内基準地価 - 6年連続上昇 訪日需要と再開発効果、商業地で上げ幅拡大

Poste date: 2018年9月21日

9月18日、国土交通省は全国基準地価を発表、同日に東京都は都内の基準地価を発表した。 *基準地価(後に詳細説明)とは、7月1日時点の基準地点ごとに調査された、1平方メートルあたりの土地の価格のこと。 全用途平均で前年比3.7%の上昇は6年連続の上昇で、プラス幅も0.7%拡大した。商業地が5.9%の上昇と、新宿・歌舞伎町や渋谷駅周辺などの大型再開発が計画されている地点や、訪日外国人客でにぎわう浅草などでの上昇が目立った。また住宅地は昨年度につづき23区周辺部への地価上昇の波及が続いた。



商業地

商業地は都内全体で5.9%上昇し、前年に比べ上げ幅は1.0%拡大した。東京23区では前年比7.2%と前年の5.9%から1.3%も上回った。 最も上昇率が高かった地点は新宿区歌舞伎町1丁目付近の20%をはじめ、訪日客効果の浅草で2位と5位、再開発効果の渋谷が3位と4位を占めた。これらを牽引するものとして、新宿区や台東区などでは、訪日外国人でにぎわいホテルを含む複合超高層ビル建設計画がすすむ歌舞伎町や、ホテル開発などがすすむ浅草、さらに同時進行の再開発により複合施設の開業や開業予定が今後目白押しの渋谷駅周辺が目立った。

地価の最高値を付けたのは前年同様に中央区銀座2丁目の明治屋銀座ビル。 1平方メートル当たり前年比7.7%上昇の4190万円(昨年3800万円)と、バブル期のピーク価格である1991年の3800万円を2年連続で更新した。

 

住宅地

住宅地の上昇率は0.6%拡大して2.4%だった。今回の調査でも、都心部3区(千代田、中央、港)の地点が都内の上昇率トップ10から外れたのが特徴だ。価格が上昇しきった都心部の地価上昇が鈍化する一方で、交通利便性が比較的高い周辺部の上昇がさらに進んだ。

都内住宅地の基準地価は6年連続で上昇したが、上昇率は地域によってばらつきが見られる。区部全体でみると、平均変動率は4.3%と、前年の3.3%から上昇幅が拡大した。このうち最も高い上昇率が、荒川区の8.7%(前年5.3%)で、北区の7.2%、文京区の6.9%、がこれに続いている。 区部では住宅価格が高止まりして上昇率が鈍化する一方で、利便性が高く、相対的に価格水準が低い周辺区に上昇率の高い地点が現れている。この結果として、上昇率が5%以上のエリアが千代田区、中央区、港区といった都心区だけでなく、北区、墨田区、板橋区、足立区といった周辺区に広がっており、また、今回都心区から上昇率トップ10に入ったのは9位の新宿区市谷船河原町のわずかに1地点にとどまった。

 

今年の国土交通省による基準地価(7月1日時点)公表における大きな変化は、全用途での全国平均の地価が前年比で27年ぶりに上昇に転じたことである。土地デフレがようやく終わり、地価が新たな局面に入ったといえるものである。

この要因としては大きく2つあり、そのひとつは旺盛なオフィス需要。 好業績を背景に、職場環境の改善を狙って企業がオフィスの移転・拡張を続けており、ビルの空室率の低下と賃料上昇が緩やかに進んでいる。市場では当初、2018年は東京の都心部でオフィスが大量供給されるために、需要が緩むという予測があったが、実際には今年に入ってむしろ上昇が加速している状況となっている。 2つ目はインバウンド(訪日外国人)効果がさらに広がっていること。観光はホテルや店舗需要と再開発を引き出し、土地の収益力を向上させながら商業地の地価上昇を後押ししている。

こうした土地デフレの終息は経済にとって好材料になる一方、地価の水準が注意を要する段階に入ったのではないかとする見方もある。都心の商業地の地価はリーマン・ショック直前の2008年時点をすでに上回っており、また、東京の区部では住宅価格が高止まりして需要が追いつかなくなっている。 企業の業績好転が持続的な賃金上昇につながらないと、住宅販売は息切れしかねない。 また今回の調査に反映されていない、西日本豪雨や台風21号、北海道の地震の影響などの、自然災害のインバウンド需要への影響が長引けば、地価の回復に水をさすことにもなる。

 

上昇率上位5地点 商業地は浅草や渋谷で10%超の上昇、住宅地は周辺区に上昇が広がる

  基準地の所在 価格(千円/㎡) 変動率(%)
商業地 ➀ 新宿区歌舞伎町1-18-9 6,960 20.0
➁ 台東区浅草1-29-6 1,650 15.4
➂ 渋谷区渋谷3-29-20 4,450 14.1
➃ 渋谷区道玄坂2-29-19 13,000 14.0
➄ 台東区西浅草2-13-10 1,190 13.3
住宅地 ➀ 荒川区西日暮里4-19-9 577 10.1
➁ 荒川区荒川2-21-2 524 6.1
➂ 荒川区南千住8-4-7 553 8.4
➃ 足立区綾瀬3-22-7 520 8.3
➄ 江東区東陽5-26-7 535 8.1


(引用:日本経済新聞 ※変動率は対前年変動率  ※小数点以下第二位は四捨五入)
※参考資料:日本経済新聞(2018年9月19日)


*基準地価とは:

基準地価は、7月1日時点の基準地点ごとに調査された、1平方メートルあたりの土地の地価のこと。調査主体は各都道府県で国土交通省がまとめて発表する。

国土交通省が調査主体となり、毎年1月1日時点の地価を発表する公示地価と並んで、地価の動きを示す代表的なデータとされている。

公示地価が都市計画区域内を主な対象とするのに対して、基準地価は都市計画区域外の住宅地、商業地、工業地、宅地ではない林地なども含んでいます。

 

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