2019年東京都内基準地価 - 7年連続上昇 訪日需要と再開発効果、商業地で上げ幅拡大

Poste date: 2019年9月21日

9月19日、国土交通省は全国基準地価を発表、同日に東京都は都内の基準地価を発表した。 *基準地価(後に詳細説明)とは、7月1日時点の基準地点ごとに調査された、1平方メートルあたりの土地の価格のこと。 全用途平均で前年比4.1%の上昇は7年連続の上昇で、プラス幅も0.4%拡大した。商業地が6.8%の上昇と、訪日外国人客でにぎわう浅草や、港区虎ノ門などの大型再開発がすすむ地点での上昇が目立った。また住宅地は昨年度につづき23区周辺部への地価上昇の波及が続いた。



商業地

商業地は都内全体で6.8%上昇し、前年に比べ上げ幅は0.9%拡大した。東京23区では前年比8.4%と前年の7.2%から1.2%も上回った。 最も上昇率が高かった地点は前年比34.5%の台東区の浅草1丁目で、2位は前年比31.1%で西浅草2丁目と、浅草エリアの上昇が目立った。都によると上昇率の30%超えは2007年以来12年ぶりとのことで、訪日客効果による物販や宿泊需要が強まり、それらを見込んだホテル開発などが地価上昇の追い風となっている。また、西新宿では新宿住友ビルの大規模改装、虎ノ門・麻布台地区、渋谷駅周辺での大規模再開発などが3-5位までの高い上昇率を牽引している。

地価の最高値を付けたのは前年同様に中央区銀座2丁目の明治屋銀座ビル。 1平方メートル当たり前年比3.1%上昇の4320万円(昨年4190万円)と、バブル期のピーク価格である1991年の3800万円を3年連続で更新した。

 

住宅地

住宅地の上昇率は0.1%拡大して2.5%だった。今回の調査でも、都心部3区(千代田、中央、港)の地点が都内の上昇率トップ10から外れたのが特徴だ。価格が上昇しきった都心部の地価上昇が鈍化する一方で、交通利便性が比較的高い周辺部の上昇がさらに進んだ。

都内住宅地の基準地価は7年連続で上昇したが、上昇率は地域によってばらつきが見られる。区部全体でみると、平均変動率は4.6%と、前年の4.3%から上昇幅が拡大した。このうち最も高い上昇率が、荒川区の8.6%(前年8.7%)で、豊島区の7.9%、台東区の7.6%、がこれに続いている。 区部では住宅価格が高止まりして上昇率が鈍化する一方で、利便性が高く、相対的に価格水準が低い周辺区に上昇率の高い地点が広がっている。 その結果として、都心5区5.2%、その他の区4.5%と昨年比で上昇幅がともに拡大しているものの、上昇率トップ10には都心区が1地点も入らないという結果となった。

今年の国土交通省による基準地価(7月1日時点)は、全用途での全国平均の地価が前年比0.4%の上昇となり、2年連続の上昇となった(昨年調査で27年ぶりに上昇に転じた)。また地方圏の商業地が0.3%の上昇となり、バブル期の終わった1991年以来28年ぶりの前年を上回る結果となった。 訪日客が多く、再開発も進む中核都市が回復を牽引している。これらを下支えしているのが政府の超低金利政策で、資金調達コストが低下することにより、機関投資家や事業会社の投資を後押しし、全国の商業地価上昇に寄与し、また住宅の取得や住宅地の地価回復を後押ししているとみられる。

東京では、住宅地において購入者らがコスト対効果を重視する姿勢がますます強くなっている様子がみられる。今回の調査で大きな伸びを示したのは、交通利便性が高いにもかかわらず、これまで比較的価格の低かった周辺区だ。東京23区別では、荒川区、豊島区、台東区の伸びが大きかった。

 

上昇率上位5地点 商業地は浅草の上昇目立つ、住宅地は周辺区に上昇が広がる

  基準地の所在 価格(千円/㎡) 変動率(%)
商業地 ➀ 台東区浅草1-29-6 2,220 34.5
➁ 台東区西浅草2-13-10 1,560 31.1
➂ 新宿区西新宿2-6-1 12,700 19.8
➃ 港区虎ノ門1-16-8 4,180 18.1
➄ 渋谷区道玄坂2-29-19 15,300 17.7
住宅地 ➀ 豊島区高田1-36-11 643 10.9
➁ 足立区千住仲居町16番43 416 9.5
➂ 荒川区荒川2-21-2 498 9.5
➃ 豊島区北大塚1-24-3 667 9.3
➄ 江東区有明1-3-17 654 9.0


(資料参照:東京都財務局 ※変動率は対前年変動率 小数点以下第二位は四捨五入)

※参考資料:日本経済新聞(2019年9月20日)


*基準地価とは:

基準地価は、7月1日時点の基準地点ごとに調査された、1平方メートルあたりの土地の地価のこと。調査主体は各都道府県で国土交通省がまとめて発表する。

国土交通省が調査主体となり、毎年1月1日時点の地価を発表する公示地価と並んで、地価の動きを示す代表的なデータとされている。

公示地価が都市計画区域内を主な対象とするのに対して、基準地価は都市計画区域外の住宅地、商業地、工業地、宅地ではない林地なども含んでいます。

 

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