老朽化マンションの建て替え - 建て替え理由、計画、決議

Poste date: 2018年1月25日

1960年代以降日本で広く普及したマンションですが、現在そのほとんどが建替えられず残っています。日本のマンションの寿命については様々なデータや見解があり一概に何年とは言えませんが、マンションの耐震性不足、コンクリートの劣化、設備、配線の老朽化などの問題を抱え、建替えるべき時期を迎えているにも関わらず、建替えされていないマンションが多いのも事実です。ここでは老朽化したマンションの抱える問題、建て替えの基準、建て替えのプロセスについてご案内いたします。


老朽化マンションの抱える問題

日本は地震大国ですので、築年数の古いマンションはその耐震性が問題になってきます。特に1981年6月の耐震基準改正より前の旧耐震基準で建てられた建物で、耐震診断の結果、耐震性が不足しているマンションは、地震被害の観点より耐震補強や建替えが必要とされています。また、昨今の新築マンションに比べて居住性能が低く現代のニーズにあわないマンションは、空室住居が増加し、管理組合の運営、マンションの維持管理にも支障が出てしまいます。

以下は、実際に建て替えを行ったマンションの建て替えた理由です。

  • 耐震診断結果の耐震性不足が指摘された、防火基準不適格であった
  • 建物にエレベーターが設置されていない
  • 高齢化に対応したバリアフリーがなされていない
  • 設備が古い、電気容量が少ない
  • 給排水管の漏水事故が多発した
  • 天井が低く間取りが現代の住環境にあっていない
  • 空室、賃貸の増加により、近い将来管理組合の運営が困難になることが予想される


マンション建替えのプロセス

上記のような問題を背景に、管理組合でマンション建替えについて検討を進めていきますが、プロセスは大きく4つの段階に分かれています。

(1) 準備段階

区分所有者の有志がマンション再生について、建替えの必要性を含め基礎的な勉強、検討を行い、管理組合として建替えの検討を行う合意を得ます。

(2) 検討段階

管理組合において、耐震診断の結果や建替えの専門家の意見を参考に、建替えが必要か、修繕・改修を行うか、費用対効果も含め比較検討し、管理組合として建替えを必要として計画することの合意を得ます。

(3) 計画段階

マンションディベロッパーを選定し、マンション建替計画を作成して、具体的な費用、工事内容を明確にしていきます。区分所有者の合意を得られるよう個別面談等を重ね、区分所有法に基づく建替え決議によって建替えの実施を決定します。決議には区分所有者の4/5以上の賛成が必要です。

(4) 実施段階

マンション建替え円滑化法に基づき、マンション建替組合の設立や権利変換計画(新しいマンションの権利関係について定めたもの)を作成し、マンションの取り壊し、新しいマンションの建設に着手します。新しいマンションへ入居し、新しい管理組合を設立して、マンション建替え事業の完結となります。

以上のプロセスを経て建て替えが実施されていくわけですが、各段階で区分所有者の合意形成を図ることが求められます。一番の問題が各戸の費用負担です。建て替えには、建物の解体、建設、建設中の住まいの確保等相当な費用がかかります。若い世代から高齢者の方までライフスタイルの違う様々な世代の区分所有者がいますので、建替に対する意識の差や、金銭面で負担を理由に、建て替えについて合意を得るのが難しいのが実情のようです。建て替えが実施されたマンションでも検討から完了まで4,5年、長い場合は20年ほどかかっている物件もあります。


老朽化マンションの建て替え - 建て替え事例、諸問題

 

Exterior of シティタワー麻布十番
Sale Property tag

超高層タワーレジデンスのシティタワー麻布十番。住友不動産旧分譲、清水・奥村建設共同企業体施工。新宿・大手町・品川どこでも車で15分以内の移動が可能。吹き抜けのトップラウンジ、最先端のセキュリティーが魅力。

21,000万円

Exterior of パークコート麻布十番ザ・タワー
Sale Property tag

麻布十番駅や商店街に徒歩3分の立地に建つ36階建ての高級タワーマンション。 三井不動産レジデンシャル㈱旧分譲「パークコート」シリーズ。大成建設㈱施工。 六本木エリアの賑わい、東京タワーや東京ミッドタウンへなどの都会の建物や、有栖川公園などの自然に徒歩圏内で囲まれながら、豊かな都会生活を楽しめる立地です。フロントサービスを始め、ゲストルームや各種ラウンジ等、ホテルライクなサービスと充実の共用施設が魅力です。 居室は1LDK~3LDKの間取り中心で全440戸。近隣は大使館も多く国際色豊かなエリア。洗練された街並みに、昔ながらの商店が融合する麻布十番商店街も生活圏です。周辺にはスーパーマーケットもあり、日々の暮らしにも事欠きません。洗練された土地柄に、共同住宅の概念を超えた邸宅というべき施設で、充実の都会生活が楽しめます。

9,500万円

Exterior of クレストプライムタワー芝
Sale Property tag

39階建のタワーマンション。㈱ゴールドクレスト旧分譲、清水建設㈱施工。36階にあるスカイラウンジは東京タワー・六本木を一望できる空間。29階にはゲストが宿泊できるゲストスイート有。

20,000万円

Exterior of サンウッド三田パークサイドタワー
Sale Property tag

広大な都会のオアシス、芝公園至近のタワーマンション。サービス・設備充実。東京タワー間近の眺望。

14,980万円

Exterior of グランエクレール白金
Sale Property tag

明治通りから約100m南側に入った静かなエリアに位置し、最寄りの白金高輪駅からは、大手町、麻布十番、六本木一丁目等まで乗り換え無しで行けます。近所にはスーパーや飲食店がいくつもあり、非常に便利です。 外観タイル貼りで重厚感のあるマンションです。自然教育園や有栖川公園へのアクセスもよく、都心部にいながらにして自然と触れ合うことができます。

17,500万円