老朽化マンションの建て替え - 建て替え理由、計画、決議

Poste date: 2018年1月25日

1960年代以降日本で広く普及したマンションですが、現在そのほとんどが建替えられず残っています。日本のマンションの寿命については様々なデータや見解があり一概に何年とは言えませんが、マンションの耐震性不足、コンクリートの劣化、設備、配線の老朽化などの問題を抱え、建替えるべき時期を迎えているにも関わらず、建替えされていないマンションが多いのも事実です。ここでは老朽化したマンションの抱える問題、建て替えの基準、建て替えのプロセスについてご案内いたします。


老朽化マンションの抱える問題

日本は地震大国ですので、築年数の古いマンションはその耐震性が問題になってきます。特に1981年6月の耐震基準改正より前の旧耐震基準で建てられた建物で、耐震診断の結果、耐震性が不足しているマンションは、地震被害の観点より耐震補強や建替えが必要とされています。また、昨今の新築マンションに比べて居住性能が低く現代のニーズにあわないマンションは、空室住居が増加し、管理組合の運営、マンションの維持管理にも支障が出てしまいます。

以下は、実際に建て替えを行ったマンションの建て替えた理由です。

  • 耐震診断結果の耐震性不足が指摘された、防火基準不適格であった
  • 建物にエレベーターが設置されていない
  • 高齢化に対応したバリアフリーがなされていない
  • 設備が古い、電気容量が少ない
  • 給排水管の漏水事故が多発した
  • 天井が低く間取りが現代の住環境にあっていない
  • 空室、賃貸の増加により、近い将来管理組合の運営が困難になることが予想される


マンション建替えのプロセス

上記のような問題を背景に、管理組合でマンション建替えについて検討を進めていきますが、プロセスは大きく4つの段階に分かれています。

(1) 準備段階

区分所有者の有志がマンション再生について、建替えの必要性を含め基礎的な勉強、検討を行い、管理組合として建替えの検討を行う合意を得ます。

(2) 検討段階

管理組合において、耐震診断の結果や建替えの専門家の意見を参考に、建替えが必要か、修繕・改修を行うか、費用対効果も含め比較検討し、管理組合として建替えを必要として計画することの合意を得ます。

(3) 計画段階

マンションディベロッパーを選定し、マンション建替計画を作成して、具体的な費用、工事内容を明確にしていきます。区分所有者の合意を得られるよう個別面談等を重ね、区分所有法に基づく建替え決議によって建替えの実施を決定します。決議には区分所有者の4/5以上の賛成が必要です。

(4) 実施段階

マンション建替え円滑化法に基づき、マンション建替組合の設立や権利変換計画(新しいマンションの権利関係について定めたもの)を作成し、マンションの取り壊し、新しいマンションの建設に着手します。新しいマンションへ入居し、新しい管理組合を設立して、マンション建替え事業の完結となります。

以上のプロセスを経て建て替えが実施されていくわけですが、各段階で区分所有者の合意形成を図ることが求められます。一番の問題が各戸の費用負担です。建て替えには、建物の解体、建設、建設中の住まいの確保等相当な費用がかかります。若い世代から高齢者の方までライフスタイルの違う様々な世代の区分所有者がいますので、建替に対する意識の差や、金銭面で負担を理由に、建て替えについて合意を得るのが難しいのが実情のようです。建て替えが実施されたマンションでも検討から完了まで4,5年、長い場合は20年ほどかかっている物件もあります。


老朽化マンションの建て替え - 建て替え事例、諸問題

 

Exterior of シティタワー麻布十番
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超高層タワーレジデンスのシティタワー麻布十番。麻布十番のシンボリックなタワーマンション、麻布十番駅まで徒歩4分の立地、再開発の進む港三田地区は、将来性の高いエリアです。住友不動産旧分譲、清水・奥村建設共同企業体施工。新宿・大手町・品川どこでも車で15分以内の移動が可能。建物は地震時に揺れを軽減する制震構造となっています。 ゲストルーム、吹き抜けのトップラウンジ、車寄せエントランス、コンシェルジュサービス、24時間有人管理など共用設備や最先端のセキュリティーが魅力。

64,800万円

Exterior of イトーピア三田
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「イトーピア三田」は、三田5丁目アドレスの、1996年3月築、伊藤忠商事旧分譲の全47戸のマンションです。 ベージュとブラウンの外観が、洗練された落ち着いた印象を与えます。また、玄関の床は大理石貼りで高級感が漂います。 都営地下鉄三田線「白金高輪」駅まで徒歩約7分、東京メトロ南北線「白金高輪」駅まで徒歩約7分、都営地下鉄浅草線「三田」駅徒歩13分と、3路線3駅利用が可能な好立地です。 サミットストア三田店まで約140m、ケーヨーデイツー三田店まで約200m、亀塚公園まで約700m、ダイソーピーコックストア高輪魚籃坂店まで約450mと、周辺には食品だけでなく日用品のお店も多数あり、日々の生活に便利な立地のマンションです。

14,999万円

Exterior of 芝浦アイランドケープタワー
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運河に囲まれた再開発エリア「芝浦アイランド」の最南端に位置し、トライスターフォルムが印象的でランドマークな48階建ての高級タワーマンションです。 最寄り駅のJR田町駅のほか都営三田線三田駅が利用でき「東京」「品川」「羽田空港」への交通アクセスもスムーズ。 3方を水辺に面した開放的な立地で、エリア内は遊歩道や植栽が整備され、水と緑を身近に感じる住環境です。 二層吹き抜けの豪華なエントランスホールではコンシェルジュサービスが日々の暮らしをサポート。 スカイラウンジ、ゲストルーム、バーベキュガーデン、パーティールーム、キッズルームなどの共用施設が充実しております。  居室は1K~3SLDKで幅広いファミリープランに対応。 1Fには居住者専用のコンビニエンスストアのほか、エリア内には商業施設、フィットネス施設、公園、クリニックモール、幼稚園・保育園一体化施設などの生活利便施設が完備。 水と緑に囲まれた港区の「島」に暮らす贅沢さと、都心のハイレベルな利便性をあわせもつ住環境が魅力です。

13,500 ~ 23,990万円

Exterior of グランドメゾン白金の杜 ザ・タワー
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プラチナ通り沿いに佇むグランドメゾン白金の杜ザ・タワーは、2015年6月に積水ハウス旧分譲、大成建設施工により竣工した、ハイブリッド免震・制震構造、地下1階地上30階建、総戸数334戸のタワーマンション、 長期優良住宅の普及の促進に関する法律に基づき、基準をクリアした長期優良住宅です。 四季折々の緑豊かな植栽が広がる6,800㎡の広大な敷地、プラチナゲートからのアプローチや車寄せ、最大天井高7.2mの2層吹抜けのグランドホールは豊かで上質な日常を提供します コンシェルジュサービス、カフェラウンジ、ゲストルーム、フィットネスルーム、各フロアのダストステーション、トランクルームやレンタルサイクルなどの設備も充実、ペットの飼育も可能です。 近隣には東京庭園美術館や八芳園などの緑も多く、洒落たカフェやレストランはもとより、スーパーやドラッグストア、コンビニも点在しています。 白金台駅徒歩約10分、広尾駅まで徒歩約13分、恵比寿駅まで徒歩約15分とアクセスがよい立地です。

46,900万円

Exterior of SHIROKANE The SKY 白金ザ・スカイ
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東京メトロ南北線・都営三田線「白金高輪」駅徒歩3分の地に、地上45階建1247戸という大規模複合再開発白金ザ・スカイが始動します。複数の再開発計画によって進化を続ける白金高輪エリア。「白金高輪」駅に直結した「白金アエルシティ」をはじめ、「白金高輪」駅の周辺は、多彩なショップが華やぐ街。街路樹が並ぶ広い通りに面して、おしゃれな店構えのフラワーショップやカフェ、レストランが軒を連ねています。また輸入食材なども豊富にそろえたスーパーもあり、洗練されたモダンな街が、毎日の暮らしに多彩な楽しみをもたらしてくれます。

24,990 ~ 74,800万円

Exterior of 白金グランドハイツ
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7,999 ~ 29,000万円