非居住者(海外居住者)の不動産賃貸料の源泉徴収税

Poste date: 2023年10月30日

外国人の投資家や海外転勤で日本に居住していない不動産オーナーが日本の不動産を賃貸に出す時、賃借人が法人である場合は、賃借人が賃料の20.42%を源泉徴収税として税務署に納付、賃貸人は納付後の残額を毎月の賃料として受け取る事になります。

ここで言う非居住者とは?

原則として日本国内に住所がなく、かつ現在まで引き続いて1年以上日本国内に居所がない人のことを言います。外国人や外国法人、海外に1年以上の長期転勤中の日本人がこれにあてはまります。 

非居住者所有の不動産賃料にかかる源泉徴収税

賃借人の名義が個人ではなく法人である場合、非居住者の申告漏れを防ぐ為、その賃料を支払う者が、支払いの際に源泉徴収相当額を税務署に支払います。つまり、賃借人が源泉徴収義務者ということになります。不動産の賃料等に対する源泉徴収税(所得税及び復興特別所得税)の税率は、賃料の20.42%相当額です。

賃借人が個人で、自己又はその親族の居住用としてその不動産を借りた場合は、源泉徴収は不要になります。

 

賃借人 個人 個人 法人
賃貸の用途 個人及び親族の居住用 個人及び親族の居住用以外の用途 用途は問わない
源泉徴収税 不要 必要 必要
源泉徴収額 20.42% 20.42%
賃借人から支払われる
月額賃料
100% 79.58% 79.58%

法人が非居住者の賃貸物件を借りるとき

具体的には、賃借人である法人は、賃料の79.58%相当額を非居住者の賃貸人に支払い、その翌月の10日までに残りの賃料20.42%相当額を源泉徴収税として税務署に納税します。

納付先:
納税義務者である法人の所轄の税務署に納付

納付方法:
税務署の指定の納付書 (非居住者・外国法人の所得についての所得税徴収高計算書)により、所轄の税務署または銀行等の金融機関において納付することができます。

納付書: 
国税庁 - 非居住者・外国法人の所得についての所得税徴収高計算書の様式 




この用紙は税務署の窓口で入手可能です。 返信用封筒と切手を同封の上郵送で取り寄せることもできます。

記入例: 納付書の記載のしかた

源泉税の納付義務は借主側にあるため、納付を怠ったり遅れたりした場合は、借主側に延滞税や不納付加算税がかかってきますので注意が必要です。

非居住者が不動産を法人に貸す場合

日本において非居住者である外国人や外国法人が、所有する日本の不動産を賃貸して賃料所得(国内源泉所得)があった場合、賃借人が法人の場合は、上記にあるように、賃借人の法人が源泉徴収税(所得税及び復興特別所得税)の20.42%を納付後、残りの79.58%が毎月の賃料として賃貸人に支払われることになります。

下記の場合は源泉徴収の免除又は軽減を受けることができます。

非居住者又は外国法人が源泉徴収免除証明書の交付を受けている場合

非居住者又は外国法人が、日本国内に恒久的施設を有し、事業を行っている場合には、言わば、居住者又は内国法人と同様の状況にあります。このため、その非居住者又はその外国法人が一定の要件を満たす場合には、申請により税務署長から源泉徴収の免除証明書の交付を受け、それを国内源泉所得の支払者(賃借人)に提出すればその証明書が効力を有している間に支払いを受ける国内源泉所得(賃料所得)について、源泉徴収の免除が受けられます。

<非居住者が源泉徴収免除証明書を受けるための主な一定の要件>

① 開業等の届出書を提出していること。

② 納税地に現住しない非居住者については、納税管理人の届出をしていること。

③ その年の前年分の所得税に係る確定申告書を提出していること。

(注)納税管理人とは:非居住者に代わって、日本の税務署からの通知を行ったり、確定申告書の提出や税金の納付などを行う者を言います。(納税管理人は法人でも個人でも構いません。) 

<外国法人が源泉徴収免除証明書を受けるための主な一定の要件>

① 外国普通法人となった旨の届出書を提出していること。

② 会社法又は民法の規定による登記をすべき外国法人にあっては、その登記をしていること。

日本と非居住者の居住国の間で、租税条約が結ばれている場合

その租税条約の定めるところにより、源泉徴収が免除または軽減されることがあります。この場合、所定の届出書や還付請求書を、国内源泉所得の支払者(賃借人)を経由して、その支払者の所轄税務署長に提出する必要があります。


非居住者の賃貸人は、翌年の2月16日から3月15日までの1か月間の間に、確定申告をすることにより、源泉徴収された金額の精算をすることができます。

(注1) 税法が改正された場合等には税率等が変更される場合があります。
(注2) 詳細については、税務専門家等にご確認されることをお勧めします。

賃借人の源泉税納付の確認

賃借人である法人が定められた源泉税を納付したか心配な場合には、賃貸人は賃借人から「支払調書」をもらう事によって納付の有無を確認する事が出来ます。

 

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Exterior of ルフォンリブレ浜松町キャナルマークス
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2023年現在、大型再開発プロジェクトが進行中の「浜松町」エリアにアクセス至便な立地です。オフィスや商業施設の他、旧芝離宮恩賜公園・都立竹芝ふ頭公園徒歩圏内につき、都心にいながら自然豊かな生活環境、また運河・東京湾も望める水辺の生活を実感できる立地でもあります。JR山手線「浜松町」駅はじめ、「浜松町」・「モノレール浜松町」・「大門」・「田町」・「日の出」・「三田」駅の6駅7路線利用可能な好立地です。また、「銀座」・「六本木」エリアも約3kmと生活圏内です。建物は2016年1月築、鉄筋コンクリート14階建、総戸数52戸の建物で、ホテルライクな内廊下設計です。

6,000 ~ 9,950万円

Exterior of グランスイート麻布台ヒルトップタワー
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東京アメリカンクラブを眼下に望む麻布台の高台に建つ高級タワーレジデンス。建物の正面は森ビルの虎ノ門・麻布台プロジェクトの再開発地のため、正に注目のエリアに位置します。24時間有人管理。各階ごみ置場。共用施設:26階スカイラウンジ、4階ラウンジ、1階ゲストルーム

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12,000万円

Exterior of 市ヶ谷ホームズ
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市ヶ谷ホームズは、1976年10月に竣工した12階建てのマンションです。最寄駅は東京メトロ丸ノ内線「新宿御苑前」駅徒歩8分、都営新宿線曙橋駅徒歩「9分」です。再開発の進む靖国通りと外苑西通りの交差点(富久町西)に面し、東京屈指の主要駅である新宿駅方面、また新宿三丁目のショッピングエリア、四谷方面が生活圏内です。また、都心にいながら、四季折々の風情と豊かな自然を併せ持つ新宿御苑にも徒歩圏内の立地でもあります。

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