賃貸住宅管理業法（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）とはどんな法律？
賃貸住宅管理業法（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）は、2021年6月15日より施行されました。この法律の施行をもって、賃貸住宅の管理業務の適正化を図るために、国土交通省が義務付けていた登録制度が廃止されました。ここでは、賃貸住宅管理法の対象となる会社、貸主への説明義務等についてご説明致します。
同法成立の目的
賃貸住宅管理業務に関して一定の基準を設けることにより、基準に満たない悪質な住宅管理業者を排除し、良質な管理会社を登録事業者として公表出来るようにする為に成立されました。
こちらの国土交通省のサイトで登録事業者を検索出来ます。（日本語のみ）
https://etsuran.mlit.go.jp/TAKKEN/chintaiKensaku.do
同法の対象となる会社
200戸以上の賃貸住宅を管理している賃貸住宅管理業者又は特定転貸事業者（サブリース業者）集合住宅など1棟を管理している場合、戸数が10個あれば10戸として計算されます。
＊国土交通省は、管理戸数が200戸以下の小規模の管理業者にも登録を推奨しています。
標識の掲示
営業所又は事務所ごとに、見やすい場所に以下の内容が記載された「標識」を掲示する必要があります。
1. 登録番号
2. 登録年月日
3. 登録の有効期間
4. 称号・名称又は氏名
5. 主たる営業所又は事務所の所在地（電場番号を含む）
＊登録の有効期間は5年と定められており、5年毎の更新が必要です。
貸主への事前の重要事項説明の義務
管理受託契約をする前に、管理業務の内容や実施方法について書面を交付して「重要事項説明」を行なわなければなりません。また契約締結時には、契約の内容が記された書面の交付が必要になります。
＊貸主の承諾があれば、「重要事項説明の書面」と「契約書」を電子書面により対応しても問題ありません。
また、契約の相手が宅地建物取引業者や賃貸住宅管理業者など、専門知識がある相手の場合「重要事項説明」をする必要はありません。
業務管理者の配置義務
事務所（営業所）ごとに、業務管理者を1名以上選任する必要があります。事務所が複数ある場合、兼任する事は出来ません。
＊業務管理者とは、管理業務に2年以上の実務経験がある、指定の講習を受けている、賃貸不動産経営管理士の登録試験に合格している、宅建士の資格を持っている等の条件を満たしている者を指します。
財産の分別管理義務
自社の固有財産の口座と、管理業務において受領する家賃、敷金等の金銭を管理する為の口座を分別して管理しなければなりません。また、受領した金銭がどの管理業務に係るものであるかを、帳簿や会計ソフト上で直ちに判別できる状態で管理しなければなりません。
定期報告義務
管理業者は、最低年に一度下記の内容を貸主に報告をする事が義務付けられています。
- 報告の対象となる期間
- 管理業務の実施状況
- 管理業務の対象となる賃貸住宅の入居者からの苦情の発生状況及び対応状況
報告は口頭ではなく、書面を作成する必要があります。貸主の承諾があれば、Webやメール等で報告する事も認められています。また、管理契約の終了時にも、書面による報告が義務付けられています。
帳簿の備え付け義務
営業所又は事業所ごとに帳簿を備え付ける必要があり、帳簿には管理受託契約の契約年月日等の記載が必要になります。
まとめ
国土交通省は、「管理受託契約の契約内容の明確性、管理業務として行う賃貸住宅の維持保全の実施方法の妥当性その他の入居者の居住の安定及び賃貸住宅の賃貸に係る事業の円滑な実施を確保」するために法を施行しました。
当社は国土交通省登録の賃貸住宅管理業者であり、経験豊かな賃貸不動産経営管理士たる業務管理者が在席しております。
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