2020年東京都内基準地価 - 上昇に急ブレーキ コロナで訪日客減、主要商業地で大幅下落

Poste date: 2020年10月5日

9月29日、国土交通省は全国基準地価を発表、同日に東京都は都内の基準地価を発表した。

全用途平均では前年比0.6%上昇し8年連続の上昇となったが、前年の4.1%の上昇からは大幅に伸びが鈍化した。商業地の上昇率は1.3%と、前年の6.8%の上昇から急減速した。 新型コロナウイルスの影響で、飲食業や観光業が厳しく、銀座や新宿などの主要商業地が下落率の上位を占める結果となった。

*基準地価(後に詳細説明)とは、7月1日時点の基準地点ごとに調査された、1平方メートルあたりの土地の価格のこと。

商業地

商業地は都内全体で1.3%の上昇と急減速したが、東京23区でも前年比1.8%の上昇と前年の上昇率8.4%からの急減速。中央区銀座の商業地が下落率の12位を占め、新宿区の商業地が同トップ1023区内)に3地点が入った。また昨年上位に並んだ台東区浅草などの観光地はランキング上位から姿を消した。新型コロナウイルスの影響で訪日観光客がいなくなり、外出自粛要請などが響いた結果となった。 

その中で最も堅調だったのは、新駅開業の効果が出た地点で、港区虎ノ門や港区高輪が上昇率の上位に入った。6月の東京メトロ虎ノ門ヒルズ駅の開業と周辺の大型開発、3月のJR高輪ゲートウェイ駅の開業と将来の周辺不動産需要への期待がその要因となった。 

全国で地価の最高値を付けたのは15年連続で中央区銀座2丁目の明治屋銀座ビルだが、 1平方メートル当たり4100万円と5.1%下落し(昨年4320万円)、9年ぶりのマイナスとなった。 

住宅地

住宅地の上昇率は前年比0.2%(前年は2.5%上昇)にとどまり、商業地と同様に減速結果となった。都内全域の住宅地の基準地価は8年連続で上昇したが、上昇率は地域によってばらつきが見られ、また上昇幅は全体的に縮小した。 区部全体でみると、23区すべてで上昇はしたが、平均変動率は1.4と、前年の4.6から上昇幅が縮小した。このうち最も高い上昇率が、新宿区と荒川区の2.6%で、文京区と北区が2.2%上昇でこれに続いている。  

区部では住宅価格が高止まりして上昇率が鈍化する一方で、利便性が高く、相対的に価格水準が低い周辺区に需要が高まっている傾向は昨年とほぼ同様である。 目を引く結果としては、上昇地点の1位となった港区赤坂1丁目で、商業地同様に虎ノ門ヒルズ駅の新駅開業効果が出た。 また下落地点の順位として、1位の大田区田園調布5丁目はじめとする駅から遠い場所にある戸建て住宅街が、それ以下に続いたのが目に付く。 こうした住宅街には商業施設も少なく静かで落ち着いている半面、利便性が劣るとして需要減が反映しているとみられる。 

今年の国土交通省による基準地価(71日時点)は、全用途での全国平均の地価が前年比0.6%の下落というマイナスに転じて、3年ぶりの下落となった。三大都市圏は昨年の2.1%上昇から横ばい(0.0%上昇)に、地方圏は0.5%下落の0.8%のマイナスになった。特に都市部の商業地が苦戦し、三大都市圏平均で昨年の5.2%上昇が0.7%の上昇に失速した。昨年まで堅調な景気や訪日観光客の増加、低金利を背景とした投資マネーの流入などを受けて、回復基調にあった全国の地価に、新型コロナウイルスの感染拡大が冷や水を浴びせた結果が鮮明となった。 

新型コロナの影響で在宅勤務が拡大して、郊外や地方で働く人も増え、また駅近くの物件にこだわらない人が増えているとの見方がある。一方都心で働く人が減った結果、オフィスの空室率の上昇等、オフィス需要が緩んだ面がある。また、「巣ごもり消費」の浸透でネット通販の需要が増え、郊外における物流拠点の整備などに海外投資マネー流入や地価の上昇がみられる。 ただしこれらの変化について国交省は、まだ住宅地などの地価を押し上げる勢いはみられないとみている。また、コロナの影響で取引自体が少なかったこともあり、今回の基準地価にもこれらの変化が明確に表れていないようだ。今後コロナ禍の収束で経済活動の着実な再起動ができれば、地価は持ち直すとみられる。 

23区内上昇率・下落率上位5地点 商業地で虎ノ門が上昇、銀座は下落

 

  基準地の所在 価格(千円/㎡) 変動率(%)
▼上昇率上位
商業地 ➀ 港区虎ノ門1-16-8 4,560 9.1
➁ 港区高輪2-19-19 3,950 7.6
➂ 港区西新橋2-35-2 6,820 7.6
➃ 世田谷区三軒茶屋2-17-10 1,890 5.6
➄ 中野区中野5-64-9 4,750 5.6
▼下落率上位
商業地 ➀ 中央区銀座7-3-14 6,750 -5.9
➁ 中央区銀座2-6-7 41,000 -5.1
➂ 新宿区歌舞伎町1-18-9 7,750 -5.0
➃ 千代田区外神田4-1-1 11,500 -5.0
➄ 新宿区新宿3-18-5 17,200 -3.9
▼上昇率上位
住宅地 ➀ 港区赤坂1-14-11 4,720 4.2
➁ 新宿区市谷甲良町1-5 1,050 4.0
➂ 板橋区徳丸3-18-6 463 3.6
➃ 新宿区新宿7-22-19 639 3.6
➄ 新宿区高田馬場1-21-21 732 3.5

資料参照:東京都財務局 ※変動率は対前年変動率 同じ変動率で順位が異なるのは、小数点以下第二位は四捨五入によるもの

*基準地価とは:

基準地価は、71日時点の基準地点ごとに調査された、1平方メートルあたりの土地の地価のこと。調査主体は各都道府県で国土交通省がまとめて発表する。  

国土交通省が調査主体となり、毎年11日時点の地価を発表する公示地価と並んで、地価の動きを示す代表的なデータとされている。

公示地価が都市計画区域内を主な対象とするのに対して、基準地価は都市計画区域外の住宅地、商業地、工業地、宅地ではない林地なども含んでいます。 

※参考資料:日本経済新聞(2020年9月30日)

 

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