土地の価格について - 地価の種類

Poste date: 2017年6月7日

日本の土地の価格は、評価の目的や調査主体により6種類あります。

なぜ、こんなにややこしい価格体系になっているかといいますと、土地の価格は土地の状態、使う目的、誰が欲しがっているか、といった要因が複雑に絡み合って決定されて行くものだからです。 それら目的別の評価と、それぞれの目的別の指標として以下のような価格の種類が存在します。

地価の種類 調査主体 評価基準日
(公表時期)
内容
実勢価格 - -
  • 実際に取引されている相場価格。
  • その土地付近での直近の売買実例価格や売り物件の売値、仲介業者の意見などを参考に査定する。
公示地価 国土交通省 毎年1月1日
(3月20日頃)
  • 土地取引の公的な指標(春の価格)。
  • 都市と周辺(おもに都市計画区域)に標準地を選び、1地点につき2人の不動産鑑定士が別々に現地調査して評価。
基準地価 都道府県 毎年7月1日
(9月20日頃)
  • 土地取引の公的な指標(秋の価格)。
  • 不動産鑑定士による現地調査による評価は公示地価と同様だが、違いは標準地が都市計画区域外なども含む。
路線価 国税庁 毎年1月1日
(8月上旬)
  • 相続税、贈与税などの評価に用いられる。
  • 公示地価、売買実例、不動産鑑定士などによる評価を参考に決定。公示地価の80%が目安。
固定資産税評価額 市町村 3年毎の1月1日
(4月初旬)
  • 固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税の算定に用いられる。
  • 国の「固定資産税評価基準」にもとづき決定。公示地価の70%が目安。
鑑定評価額 - -
  • 個別の不動産鑑定士による評価額で、特定の依頼に報じて算出するため、その時々で値幅が多きくなる傾向。



上記を大きく分けますと、公的な指標となる価格が公示地価基準地価路線価固定資産税評価額の4つ。 そのうち税金に関連する価格が路線価と固定資産税評価額の2つです。固定資産税は保有している資産に対して課せられる税金でその評価額を算定基準とし、相続税や贈与税は財産の移転にともなって課せられる税金で、路線価が評価基準となります。

なお、実際に売買される土地の値段は、一般的に不動産会社が、近隣の成約事例をもとに土地の形状や接道状況、立地等、様々なプラスポイント、マイナスポイントを考慮し、相場に応じた競争力のある価格を査定した実勢価格となります。