日本の不動産取引における仲介手数料について

Poste date: 2023年11月14日

日本では、多くの場合不動産取引時に仲介手数料を支払いますが、なぜ支払わなければならないのか？と疑問に思う方も多いかと思います。そこで今回は、仲介手数料とは何の為の費用なのか、どの様に金額が決定されるのか等について、売買、賃貸それぞれご説明致します。

仲介手数料とは？

仲介を依頼した不動産会社に、売買契約又は賃貸借契約の成立時に支払う成功報酬です。仲介する不動産会社は契約を締結させる為に、売主や貸主から仲介を依頼された物件の情報を自社のHPや各種の物件情報サイトに登録したり、チラシを作成したり、動画を作成したりと、様々な宣伝活動を行います。また、お客様の物件へのご案内、契約予定不動産の調査、契約条件の調整、契約書類の作成、契約時の重要事項説明など、契約締結に不可欠な様々な業務を行います。

そういった活動の対価としてお支払い頂くものが仲介手数料となります。成功報酬ですので、契約が成立しなかった場合には、お支払いの必要はありません。

金額はどのようにして決まるのか？

仲介手数料は、宅地建物取引業法により上限額が定められており、以下の方法で算出されます。

売買契約

上限額の計算式は、成約価格が「200万円以下の部分は5％以下」、「200万円超～400万円以下の部分は4％以下」、「400万円超の部分は3％以下」という様に金額によってパーセンテージが異なります。

例）成約価格が1,000万円の場合

200万円以下の部分に対する手数料：200万円×5％=10万円

200万円超400万円以下の部分に対する手数料：200万円×4％=8万円

400万円超の部分に対する手数料：600万円×3％=18万円

合計：36万円

上記の様に、初めに価格帯に分けて計算してから最後に合算する必要があり、単純に1,000万円×3%=30万円という計算をするわけではありません。この面倒な計算式を簡単にしたのが以下の速算式と言われるものです。上記の正規の計算方法でも速算式でも同額の仲介手数料が算出されます。

速算式の場合

200万円以下は5％以下

200万円超～400万円以下は4％以下＋2万円

400万円超は3％以下＋6万円

この計算方法の場合、成約価格を分割して計算する必要がなく、成約価格を上記の計算式にそのまま当てはめれば、仲介手数料が算出されます。

例）成約価格が1,000万円の場合

1,000万円×3％=30万円

30万円＋6万円＝36万円

成約価格が300万円の場合

300万円×4％=12万円

12万円+2万円=14万円

＊成約価格とは、消費税額を含まない価格となります。土地の取引及び個人が売主の一戸建てやマンション（主に中古物件）には消費税がかかりませんが、新築マンション等売主が法人の場合には消費税がかかります。販売図面を見て仲介手数料を計算する際には、表示されている額が、消費税を含んだ価格なのかどうかを予め確認する必要があります。

賃貸借契約

賃料の1ヶ月以内と定められています。

＊賃料とは、消費税額を含まない金額です。居住用物件の家賃は非課税ですが、事務所として使用する物件は課税対象の為、募集図面に消費税込みの価格が記載されている事が多いですので、消費税を除いた金額で算出します。

仲介手数料に消費税はかかるのか？

売買・賃貸共に、仲介手数料には消費税がかかります。不動産業者が行うサービスの対価として支払うものなので、消費税の課税対象となります。

仲介手数料を減額、もしくは無しにする事は出来るのか？

「仲介手数料不要」や「仲介手数料半額」といった広告を出している不動産会社もありますが、冒頭でもご説明致しました通り、仲介手数料は不動産業者が提供する様々なサービスの対価としてお支払い頂くものです。成功報酬という性質上、様々なコストをかけてお客様を長期間にわたって数多くの物件にご案内した場合であっても、締結に至らなければご請求できません。その為、成約時にお支払い頂く仲介手数料が、不動産会社の主だった収入源となります。減額等を行っている不動産会社は収入確保の為、「物件消毒費用」や「書類作成費」といった仲介手数料以外の名目でお客様に請求する場合が多く、場合によっては結果的に仲介手数料と同額かそれ以上の支払いをしなければならない事もあります。

また、売主・貸主がどうしても早く成約させたい物件のみ、仲介手数料の減額等が適用される場合もあります。その場合、限られた選択肢の中から物件を選ぶ事になりますので、なかなか良い物件に巡り合えない可能性があります。

まとめ

仲介手数料は、お客様にとって最適な物件をお探しし、契約締結まで責任をもってお手伝いする為に必要な費用となります。

支出を減らして受けられるサービス内容を妥協するか、それとも支出は増えてしまいますが、十分なサービスを受けて満足のいく物件を契約する方が良いのか、判断する事は難しいことだと思います。しかし、不動産の購入や賃借は、お客様にとって人生の大きなイベントの一つだと思いますので、後悔することの無いよう、是非信頼できる不動産産会社を選び、素敵な不動産を見つけて頂きたいと思います。