中古マンションのリフォーム

Post date: 2024年4月26日

中古マンションを購入し、自分好みにリフォーム、リノベーションをして住まう方が増えています。ここでは、マンションのリフォームでできることや注意点ついてご説明いたします。

リフォームが必要かどうかの判断ポイント、マンションリフォームの費用とリフォーム事例もあわせてご覧ください。

1. リフォームできるのは専有部分のみ

区分所有建物であるマンションは、大きく分けて「専有部分」と「共用部分」という2つの区域で構成されています。各住戸の内側が「専有部分」で、それ以外の部分が「共用部分」になります。共用部分には、住戸周りのベランダや玄関ポーチ、窓ガラスなど、居住者が利用する部分も含まれていますが、マンションの所有者がリフォームできるのは「専有部分」で、「共用部分」のリフォームはできません。

また、専有部分のリフォーム工事については、管理規約や使用細則により範囲や条件が定められている場合がありますので、事前に希望のリフォームが可能か確認しておきましょう。

専有部分

住戸の天井や壁、床などコンクリートの躯体で囲まれた内側部分にあたる住居スペース
壁・天井クロスの張替えや、キッチン、浴室、洗面、トイレ等水回り設備の交換など、比較的自由にリフォームが可能です。

リフォームできない箇所

共用部分

・コンクリートで作られた壁・床・天井・柱などマンションを支える構造部分

・エントランスホール

・集会室、イベントホールなど

・管理人室

・エレベーター

・廊下、階段（専有部分除く）

・玄関ドアおよびサッシ

・ベランダ、ルーフバルコニー

・駐車場

・その他設備（集合ポスト、パイプスペース、消防設備、電気設備、ポンプ室、メーターボックス）

以下の部分は、居住者が排他的に使用する部分ですが、「共用部分」に含まれる部分です。
マンション全体の美観や安全性に関わる部分として、区分所有者によるリフォームはできませんのでご注意ください。

玄関ドア	交換は不可。ドアの内側の塗り替えやシート貼りが可能な場合あり。
サッシ（窓枠・窓ガラス）	断熱性や遮音性を上げるペアガラス等への交換不可。インナーサッシの取り付けは可能。
バルコニー	緊急時の避難通路にもなっているため、リフォーム不可。避難経路を妨害するような大きな荷物を置くことも禁止されています。

2. 事前に確認が必要なリフォーム

キッチンやお風呂等の水回り設備の移動

水回り設備の移動は、床下の構造や配管の状況によって左右されます。排水管は、躯体のコンクリートと床下の間のスペース内で勾配をつけて流しているため、床下のスペース内でどれくらい配管が移動できるか、リフォーム会社に確認してもらいましょう。また、築年数の古いマンションに多い、配管が階下の住戸の天井にある場合は、配管の移動ができません。

壁の撤去による間取り変更

既存の壁を撤去して間取りを変更する場合は、その壁がマンションの構造上「撤去しても問題ない壁」か「撤去してはいけない壁」かを、確認する必要があります。

マンションは大きく2種類の構造に分けられますが、一般的に、「ラーメン構造（柱と梁で建物を支える構造）」の建物は、間取りの変更が比較的自由にできます。5階建以上のマンションは「ラーメン構造」が多いと言われています。また、お部屋の間取図上で、部屋の四隅に黒い四角で記されている柱がある場合は「ラーメン構造」の可能性が高いです。

一方、「壁式構造（床・壁・天井で建物を支える構造）」の建物は、ほとんどの壁が建物を支えている「耐力壁(構造壁)」のため撤去できず、間取り変更が困難だと言われています。

また見分け方として、実際にその壁をノックしてみて、壁の中が空洞のような軽い音がする場合は、撤去可能な「間仕切壁」、重く低い音がする場合は「耐力壁」の可能性が高いとする方法があります。ですが、これらの方法は参考程度として、最終的にはリフォーム会社等プロに確認してもらい、撤去可能な壁かどうか判断してもらいましょう。

床材の変更

床材の変更については、マンションの管理規約で制限がある場合があるので注意が必要です。上下左右住戸への音の問題に配慮して、床材の遮音性レベルを規定している場合があります。また、カーペットからフローリングへの変更が禁止されている場合もありますので、床材の変更をする際は、管理規約を事前に確認するようにしましょう。床暖房の設置は、マンション全体のガスまたは電気容量に制約されるので、各住戸での使用可能量を管理組合に確認し、問題がなければ設置が可能です。