賃料の滞納と立ち退きまでの流れ
家賃を滞納されたら、すぐに物件から退去してもらえるのか？
賃貸物件のテナントが賃料を滞納した場合、日本の法律ではすぐに退去を要請し、鍵を交換してしまうような事はできません。トラブルを解決する為に賃貸人が行う事や立ち退きまでの手順について、ご説明致します。
賃貸借契約書では、通常家賃は、前月の25日か末日までに支払う事と明記されていますが、何らかの都合により賃借人の支払いが滞ってしまうという事が起きてしまう可能性があります。今回はそうなってしまった時の対処方法についてご説明いたします。尚、この記事は、賃貸借契約時に「家賃保証会社」を利用せず、連帯保証人を立てて契約した場合について記した物です。「家賃保証会社」を利用した場合には、「家賃保証会社」の規約に則って解決する事になり、会社によって対応方法が異なります。「家賃保証会社」との契約も賃貸借契約同様に、契約内容を十分に確認しておくことをお勧め致します。
家賃が振り込まれていないことに気が付いたら、下記の流れにそって解決する事になります。
家賃滞納～裁判・立ち退きまでの流れ
- 電話・手紙・訪問等で未納家賃の支払いを、賃借人と連帯保証人に対して督促
- 何度も督促したにも関わらず3ヶ月以上支払われない場合は、民法上賃貸人と賃借人との信頼関係が破壊されたと一般的に見做されますので、「内容証明」によって支払いの催促を行います。「内容証明」：いつどんな内容の文書を誰から誰あてに差し出されたかという事を、郵便局が証明してくれる制度です。内容証明には、滞納料金の支払いの督促、期日までに支払いが無い場合、契約解除をする意向であるという文言を記載します。
- 内容証明で督促したにも関わらず支払いがない為に契約解除となり、かつ賃借人が退去しない場合には、管轄の裁判所に建物の明け渡しと滞納賃料の支払いを請求、「建物明渡訴訟」を提訴する事になります。
- 裁判が行なわれます。明け渡し請求の判決がでるまで、提訴から2ヶ月程度かかります。
少額訴訟：滞納額が60万円未満の場合は、簡易裁判所の少額訴訟を利用できます。すぐに結果が得られ、通常の訴訟手続きよりも費用が安くすみます。勝訴したにも関わらず、支払われない場合には強制執行の申立をすることができます。
支払督促：裁判ではなく支払督促という方法もあります。裁判所へ申し立てるだけで、法廷に出頭する必要はありませんし、通常の訴訟手続きよりも費用がかかりません。支払命令に応じない場合には、強制執行を申し立てることができます。 - 明渡訴訟で賃貸人側が勝訴しても滞納者が退去しない場合、建物明渡の強制執行を裁判所に申し立てます。
- 裁判所から滞納者に強制執行の日時が通知されます。強制執行の申し立てから執行まで、約2ヶ月かかります。
- ＊強制執行は、執行官という特別の権限を持った人が行う行為ですので、強制執行の判決が出されたからといって、賃貸人自ら物件に立ち入って家具を運び出したり、鍵を交換する事はできません。
賃料督促の内容証明 例文
家賃支払い催告書
賃借人、 様 （連帯保証人 様）
貴殿が令和〇年○月○日付の賃貸借契約において賃借（連帯保証）されている東京都○○区○○ ○丁目○番○号所在の○○ハウス〇号室の、令和〇年〇月分賃料、〇月分の賃料が、〇月分の賃料が、令和〇年〇月〇日現在において入金の確認ができません。賃貸借契約に基づき、未払い分の〇月分賃料と、〇月分の賃料、〇月分の賃料、賃貸借契約書第〇条〇項に基づく延滞利息を直ちに下記口座までお振込下さい。
〇月分賃料 ￥999,999
〇月分賃料 ￥999,999
〇月分賃料 ￥999,999
延滞利息 ￥9,999
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
計 ￥9,999,999
振込先： ○○銀行 ●●●支店 普）○○○○
尚、賃貸借契約第〇条により、預け入れ済の敷金をもって未払い賃料との相殺を主張することができないこと、上記金額に加えて〇月末日迄に〇月分の賃料の支払いが必要になることをご理解下さい。本書に対する返答は書面にてお願い致します。
令和〇年〇月〇日
東京都○○区○丁目○番○号
賃貸人： ○○
まとめ
賃料の滞納が起きてしまうと、金額が大きい場合はトラブル解決まで一年弱の期間が必要となってしまいますし、様々な労力が必要となります。トラブルを避ける為の方法としては、「家賃保証会社」を利用する、家賃の支払い方法を「口座引落」にするといった方法があります。賃貸借契約を締結する際には、その他の契約事項と合わせて支払いについても熟考して頂くことをお勧め致します。
>> 家賃保証会社について
またこの文書は、解決方法の一般的な流れについてご説明したものですので、実際のトラブル解消に当たっては、専門家に相談されることをお勧め致します。
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