事故物件の定義とは？国土交通省のガイドライン

Poste date: 2021年11月30日

耳にはするけれどわからないことが多い「事故物件」の定義とは？

国土交通省よりガイドラインが発表されました。「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」

このガイドラインは、主に宅地建物取引業者が果たさなければならない義務について書かれたものですが、売主・貸主のご理解とご協力が不可欠な内容となっておりますので、是非ご一読ください。

＊ガイドラインは、居住用不動産で発生した事案を対象としたものになりますので、事業用不動産で起きた事案については対象外になります。

1. ガイドライン発表の目的

不動産取引では、過去に嫌悪される出来事が物件及び物件の周辺で起きた事がある場合、心理的瑕疵（欠陥）があると判断されます。

売主・貸主は把握しているこうした事実（瑕疵）について宅地建物取引業者を通して、取引相手である買主・借主に告知する必要があります。特に契約を締結するかどうかの判断に大きな影響を及ぼす、殺人・自殺・事故死等、人の死が関わる事実については、正確に告知する事が望ましいですが、「いつまで遡って告知すべきか？」、「どの様な内容が事故物件にあたるのか？」等が明確ではなかった為、トラブル未然防止の観点から一般的な基準が取りまとめられる事になりました。

また、定義が明らかになる事により、リスクを恐れて敬遠されていた高齢者が受け入れられやすくなると考えられ、社会貢献の一つとなる事が期待されています。

2. ガイドラインの内容

■ 告知が必要な事案

自殺や殺人
自然死や日常生活の中での不慮の事故が発生した場合であっても、過去に人が死亡し長期間にわたって人知れず放置されたこと等に伴い、室内外に臭気、害虫等が発生するなどし、特殊清掃や大規模リフォーム等が行われた場合。
＊賃貸借取引の場合は、特殊清掃等が行われてから概ね3年が経過すれば、告知する必要はないとされます。（売買取引に関しては、現時点で期間の定めはありません。）
事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案
集合住宅の共用部分（べランダ等の専用使用が可能な部分の他、共用の玄関・エレベーター・廊下・階段のうち、買主・借主が日常生活において通常使用すると考えられる部分が該当すると考えられます）における事案

■ 告知が不要な事案

自然死（老衰・持病による病死等）
自宅の階段からの転落、入浴中の溺死、転倒事故、食事中の誤嚥など、日常生活の中で生じた不慮の事故
対象不動産の隣接住戸又は買主・借主が日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分における事案。ただし、取引対象不動産と同様に事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではありません。

■ 告知すべき内容

告知すべき事案を認識している媒介業者は、事案の発生時期（特殊清掃等が行われた場合には発覚時期）、場所及び死因（不明である場合にはその旨）及び特殊清掃等が行われた場合にはその旨について買主・借主に告知しなければなりません。

■ 告知すべき期間

（賃貸）事案の発生から概ね３年間は、借主に対して告知する必要があります。
　　　　＊ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではありません。

（売買）経過した期間によらず、売主業者及び媒介業者は、買主に対して告知しなければなりません。

■ 告知を行う調査について

宅地建物取引業者は、販売活動・媒介活動の際に物件及び物件周辺等について、情報収集をしなければならない事になっています。その調査過程で問題となりうる事案を知らされた場合や認識にした場合に、買主・借主に告知する事になります。

売主・貸主に調査を行い、心理的瑕疵が疑われる事案の存在について確認した事を明確にする為に、告知書（物件状況等報告書）等の書面を用いて情報収集を行うことが望ましく、よりトラブルの未然防止につながると考えられます。

（告知書の作成にあたり、故意に告知しなかった場合等には売主・貸主が、民事上の責任を問われる可能性があります。）

■ その他留意事項

買主・借主から過去に起きた事案について特別に質問を受けた場合や、社会的影響の大きさから特別に把握しておいた方がよい事案の場合も、上記の方法で情報収集する必要があります。その際に、売主・貸主・管理会社からの回答がなかったり、不明と回答があった場合には、その旨を買主・借主に告知すればよいとされていますので、原則的に宅地建物取引業者には、自ら周辺住民に聞き込みを行う、インターネットサイトを調査するなどの自発的な調査を行う義務はありません。仮に調査を行う場合であっても、亡くなった方やその遺族等の名誉及び生活の平穏に配慮し、慎重な対応が求められます。
告知に当たっては、関係者のプライバシーに配慮する必要がある為、氏名・年齢・住所・家族構成等を告知する必要はありません。

このガイドラインは、あくまで現時点で妥当と考えられる基準で作成された物でありますので、社会情勢や人々の意識の変化に応じて、将来的に適宜見直しが行なわれる事がありますことをご理解ください。また、人の死が生じた建物が取り壊された場合の土地取引の取扱いや、搬送先の病院で死亡した場合の取扱い、転落により死亡した場合における落下開始時点の取扱いなどについては、裁判例や不動産取引の実務の蓄積に乏しい為、現時点ではガイドラインの対象にはなっていません。