低金利で推移する日本の住宅ローン - 住宅ローン選びのポイント

Poste date: 2023年5月25日

日本では、住宅ローンの低金利が続いており、マイホームを購入するほとんどの方が住宅ローンを利用しています。この記事では、住宅ローン選びのポイントとして、住宅ローン金利、金利タイプと特徴、返済方法についてご説明いたします。住宅ローンの概要と外国人に融資可能な金融機関については、外国人の不動産購入者に対するローンをご参照ください。

日本の住宅ローンは歴史的な低金利で推移している。

住宅ローンを検討される方にとって最も気になるのが、現在の金利と今後の金利動向でしょう。まずは、これまで日本の住宅ローン金利がどのように推移してきたか、直近の金利動向はどうなっているかを見てみましょう。

こちらのグラフは1984年以降の日本の民間金融機関の住宅ローン金利の推移を表しています。赤い線は変動金利、青い線は10年固定金利、緑の線は3年固定金利を示しています。変動金利は1990年頃に8%を超えていますが、1991年から1993年頃にかけて、株価や地価が急落(バブル崩壊)したことにより、1996年には2%近くにまで低下しています。

以降、低金利の状態が続き、2016年からの日銀によるマイナス金利政策の影響もあり、2023年5月まで住宅ローン金利は歴史的な低金利が続いている状態です。

 

引用: 住宅金融支援機構「民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)」より
主要都市銀行のHP等により集計した金利(中央値)を掲載

今後、住宅ローンの金利がどのように変動していくか予測することは難しいですが、住宅ローン金利は、景気や物価、為替などの影響により変動しますので、状況を注視していくことが重要です。現在は、歴史的な低水準なのでこれ以上下がることは考えにくく、景気動向によっては徐々に上昇する可能性が言及されています。

住宅ローンの金利の仕組み 

店頭金利(基準金利)、優遇金利、適用金利とは?

上記グラフによると、2023年5月現在、変動金利は2.475%、10年固定金利は3.590%、3年固定金利は3.160%になりますが、これらは、融資の際に適用される金利とは異なります。

実際は、各金融機関が融資の審査を行い、下記に説明する「店頭金利」から「優遇金利(優遇幅、引下幅)」分を差し引いた「適用金利」が、最終的にローン契約に用いられる金利になります。金融機関間の住宅ローンの競争は非常に激しく、金利は毎月見直しされています。住宅ローンを選ぶ際には、各金融機関の優遇金利と条件を確認し、適用金利の数字を比較するようにしましょう。

店頭金利(基準金利)

・変動金利:日銀の短期プライムレートを指標に決められる。過去25年間以上変動していない。

・固定金利:新発10年国債(長期国債)利回りを指標に決められる。

 各金融機関で決められるが、公的な指標を元にしているためほぼ同じ金利になる。

優遇金利(優遇幅/引下げ幅)

各金融機関における販売方針、商品、クレジットカード会社との連携によるキャンペーン等により異なる。優遇金利の適用には金融機関が定める条件を満たす必要あり。借入時の審査(収入、借入金額、購入する不動産の担保価値、自己資金、返済額等の条件)によって決まる。

適用金利

店頭金利から、優遇金利(引下幅)分を差し引いた金利。ローン契約の金利。

【参考例】

SMBC信託銀行プレスティア 住宅ローン金利プラン (20235月)

  基準金利 優遇幅 適用金利 
変動金利型 年 2.63% 年 -2.04 ~ -2.24% 年 0.39~0.59%
固定金利10年型 年 3.14% 年 -1.98% 年 1.16%

詳しくは、SMBC信託銀行プレスティアHPをご参照ください

適用金利はいつ決まるのか

適用金利については、どの時点での金利が適用されるかも重要なポイントです。通常「住宅ローン申込時の金利」か「融資実行時の金利」のどちらかになりますが、多くの民間金融機関の住宅ローンでは、「融資実行時の金利」が適用されます。

不動産購入と住宅ローン申込は、図のような流れで進められます。不動産売買契約締結後に住宅ローンに申込し、ローン審査を経て、ローン契約、融資実行となります。融資実行は、不動産売買契約の決済・物件の引渡しと同日に行われますので、物件の引渡し時期によって融資実行時期が決まります。

不動産購入と住宅ローンの流れ

 

完成済の新築物件や中古物件で即入居可能な物件であれば、ローン申込から約1カ月後に融資実行、物件引渡しが可能です。中古物件の場合、物件引渡し時期は、売主と買主の希望や諸事情によって決まりますので、約1カ月後から、場合によっては半年後やそれより遅くなることもあります。完成前の新築マンションを購入する場合、引渡し、融資実行時期が1年以上先になることもあります。

住宅ローンの申込後、融資実行まで時間がかかる場合は、予め金融機関にどの時点の金利が適用になるか確認し、融資実行までの間に金利が高くなる可能性がある点は注意が必要です。

金利タイプと特徴

住宅ローンの金利タイプには、「全期間固定金利型」、「変動金利型」、「固定金利期間選択型」の3タイプがあります。金利タイプによって、適用される金利や総返済額も異なるため、特徴を理解して選ぶことが大切です。

1. 全期間固定金利型

返済期間中、金利がずっと固定され返済額も変わらないタイプ

【特徴】

将来の金利動向の影響を受けず、返済額が決まっているので、安心感があります。金利は他の金利タイプと比べて高めです。

2. 変動金利型

返済期間中、半年ごとに金利が見直され、返済額は5年に一度見直されるタイプ

【特徴】

・金利が1年に2回見直されるため、金利変動の影響を受けます

・金利タイプの中で金利が一番低く設定されています

・固定金利期間選択型への変更が可能です

変動金利の返済プラン

毎月の返済額を一定とする「元利均等返済」と毎月の返済元金を一定とする「元金均等返済」の2つがあります。

(1) 元利均等返済

毎月の返済額(元金と利息の合計)を一定の金額とする返済方法です。

【特徴】

・毎月の返済額が同じなので、返済予定が立てやすいメリットがあります

・元金均等返済にくらべ返済総額が多くなります

5年ルールと125%ルール

多くの金融機関では、一般的に、返済額の見直しを5年ごとに行いますが、改定後の返済額が従前の125%までしか上がらないというルールを設けています。金利が大幅に上昇しても家計に大きな影響が及ばないため安心と言えますが、急激な金利上昇が続いた場合、毎月の返済額のほとんどが利息へ充当され、融資残高が減らないという現象も起こり得ます。また、最終回の返済日に、利息分と残りの元金ともに全額を一括で返済しなくてはなりません。

(2) 元金均等返済

毎回の返済元金を一定の金額とし、返済額はそれに利息を加えたものとなるため、ローン残高に応じて返済額が徐々に減っていきます。

【特徴】

・元利均等返済に比べ返済総額が少なくなります

・借り入れ当初の返済額が多くなります

3. 固定金利期間選択型

2年、3年、5年、10年、20年など、借入当初から一定期間金利が固定されるタイプ

【特徴】

・固定金利期間が短いほど当初の金利が低い

・固定金利期間終了後は、変動金利型や、改めて固定金利選択型を選ぶことができ、その時点の金利で、その後の毎回の返済額が再計算されます

・金利が大幅に上昇した場合、返済額の上昇幅に上限がないため、返済額が膨らむ可能性があります

住宅ローン利用者が選んでいる金利タイプ

金利タイプとその特徴についてご説明しましたが、固定金利と変動金利でどちらを選んだらよいか悩まれる方も多いことと思います。

住宅金融支援機構が行っている「住宅ローン利用者の実態調査(202210月実施)」によると、金利タイプの利用割合は、「変動金利型」が最も多く69.9%、続いて「固定金利期間選択型」が20.1%、「全期間固定金利型」は10.0%でした。また、今後1年間の住宅ローン金利見通しについての質問では、「現状よりも上昇する」が41.7%、「ほとんど変わらない」が46.3%でした。

変動金利は、0.5%を下回るケースも珍しくなく、金利の低さで人気がありますが、将来金利が上がり、返済額も増える金利上昇リスクが伴います。金利タイプの特徴、優遇金利の適用ルール、金利上昇リスクについて、予めよく理解し、ご自身のライフプランを踏まえた上で慎重に選ぶようご注意ください。

 

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Exterior of キャピタルマークタワー
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キャピタルマークタワーは、東急不動産、三菱地所他4社と旧分譲、鹿島建設施工により2007年10月に建設された、免震構造、地上47階・地下1階建、総戸数869戸の大規模タワーマンションです。 JR各線「田町」駅より徒歩8分、都営地下鉄三田線「三田」駅より徒歩9分の立地 田町・品川エリアの再開発によりオフィスビル、高層マンション等が増え、オフィスや複合商業施設なども増え、便利な居住環境が整っています。 トライアングルのシャープなフォルムにより採光の取れる住戸を高め、開放感のある眺望を確保、またプライバシーにも配慮しています。 ◆ビッグコミュニティならではの充実の共用施設◆ ・コンシェルジュサービス ・ジャグジー付ゲストルーム(25階) ・キャピタルスカイラウンジ (24・25階)  ・フィットネスルーム(2階) ・ガーデンラウンジ(2階) ・パーティールーム(2階) ・キッズルーム(2階) ・AVシアター(2階) ・コンビニストア(2階) ・24時間有人管理 ・各階にダストステーション(24時間ゴミ出し可能) ・宅配ボックス ・ペット飼育可能 ・車寄せ

14,800 ~ 21,980万円

Exterior of パークコート麻布十番ザ・タワー
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麻布十番駅や商店街に徒歩3分の立地に建つ36階建ての高級タワーマンション。 三井不動産レジデンシャル㈱旧分譲「パークコート」シリーズ。大成建設㈱施工。 六本木エリアの賑わい、東京タワーや東京ミッドタウンへなどの都会の建物や、有栖川公園などの自然に徒歩圏内で囲まれながら、豊かな都会生活を楽しめる立地です。フロントサービスを始め、ゲストルームや各種ラウンジ等、ホテルライクなサービスと充実の共用施設が魅力です。 居室は1LDK~3LDKの間取り中心で全440戸。近隣は大使館も多く国際色豊かなエリア。洗練された街並みに、昔ながらの商店が融合する麻布十番商店街も生活圏です。周辺にはスーパーマーケットもあり、日々の暮らしにも事欠きません。洗練された土地柄に、共同住宅の概念を超えた邸宅というべき施設で、充実の都会生活が楽しめます。

23,600万円

Exterior of オープンレジデンス白金台A棟
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オープンレジデンス白金台は2011年5月築、地上3階地下1階建て、全27戸の低層マンションです。全戸がメゾネットタイプで、戸建感覚でお住まいいただけます。JR山手線他複数路線利用可能な目黒駅、白金台駅へ徒歩7分、その他都営浅草線高輪台駅、JR五反田駅へも徒歩圏内で、交通アクセスに優れた立地です。周辺には、自然教育園、庭園美術館、池田山公園、目黒川、目黒雅叙園があり、都会にいながら緑を感じられます。

12,480万円

Exterior of イトーピア広尾ヒルズクローチェ
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広尾・恵比寿・渋谷・表参道の中間地点。都心にありながら緑が多く、静かな高台に位置します。伊藤忠の分譲マンション「イトーピア」シリーズの高級マンション。室内設備も充実。

13,500万円

Exterior of ワールドシティタワーズ キャピタルタワー
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大規模高級マンション、ワールドシティタワーズ。 品川駅までシャトルバスが運行しています。 最寄の品川駅から山手線で東京駅まで8分、新宿、渋谷、銀座、恵比寿・・・都内主要拠点までアクセス良好。 都心とは思えない緑と水に囲まれた贅沢な環境です。 スーパー、金融機関、クリニック、保育施設等も充実しています。 共用施設も充実。スカイラウンジ、スカイライブラリー、フィットネスジム、プール、ジャグジー、ゲストルーム、パーティールーム、カラオケ/シアタールーム、スカイガーデン他。

24,000万円