建蔽率・容積率とは

Poste date: 2017年4月20日

敷地に建てられる建物の種類は用途地域によって制限されていますが、建物の大きさの限度は、その土地の建蔽率と容積率で規定されています。
その土地にどのような規模の建物が建築可能かは、建蔽率や容積率によって左右されますし、不動産価格にも影響します。

建蔽率や容積率は不動産会社の物件資料に記載されていますので、不動産の購入を検討する際、事前に理解しておくことをお薦めします。

弊社では外国人向けに、建ぺい率、容積率について英語で解説しております。　
英語での用語説明はこちら　 Floor-Area Ratio (FAR) and Building Coverage Ratio (BCR)

敷地面積に対する建築面積の割合。建物を上からみて、投影された床面積を建築面積といいます。

用途地域との組み合わせによって30%～80%の範囲で指定されます。

建物を建てる際には建蔽率の範囲内で建築しなければなりません。

例えば土地面積：100平米、建蔽率：50％の場合、最大で100平米の50％の50平米（建築面積）の建物を建てることができます。

延べ床面積の敷地面積に対する割合。

延べ床面積とは、建築物の各階の床面積を合計した面積の事を言います。

用途地域との組み合わせによって50%～1,300%の間で指定されます。

例えば土地面積：100平米、容積率：300％の場合、最大で延床面積300平米までの建物を建てる事ができます。

下記に該当する場合、建蔽率・容積率が緩和、制限される場合があります。

建蔽率の緩和

角地：角地には、前面道路の幅や角度、敷地に接している長さ等、一定の条件が整った場合（特定行政庁が指定する角地）、建蔽率を10％加算することができます。 *役所に問い合わせ

耐火建築物の場合：防火地域内にある耐火建築物は、建蔽率を10％加算することができます。

容積率の制限

前面道路の幅による容積率制限：前面道路の幅が12ｍ未満の場合は、指定容積率か下記の容積率のどちらか低い方になります。

・住居系の用途地域の場合: 前面道路の幅（ｍ） x 4/10

・住居系以外の用途地域の場合: 前面道路の幅（ｍ） x 6/10

容積率の緩和

・特定行政庁により特別に許可された場合

・共同住宅の場合、エレベーターホールや共用階段などは容積率に算入しない

・住宅の用途に使う部分が地下階にある場合

・その他敷地によって特例がある場合