建蔽率・容積率とは

Poste date: 2022年6月28日

敷地に建てられる建物の種類は用途地域によって制限されていますが、建物の大きさの限度は、その土地の建蔽率と容積率で規定されています。
その土地にどのような規模の建物が建築可能かは、建蔽率や容積率によって左右されますので、不動産価格にも影響します。

建蔽率や容積率は不動産会社の物件資料に記載されていますので、不動産の購入を検討する際、事前に理解しておくことをお薦めします。

弊社では外国人向けに、建蔽率、容積率について英語で解説しております。　
英語での用語説明はこちら　 Floor-Area Ratio (FAR) and Building Coverage Ratio (BCR)

建蔽率とは Building Coverage Ratio (BCR)

敷地面積に対する建築面積の割合。建物を上からみて、投影された床面積を建築面積といいます。

敷地に空地を作る事で建物の密集を防ぎ、
・火事の際の隣家への燃え移りの防止や、避難通路の確保
・日当たりや風通しの確保
・景観の確保
を目的として定められています。

用途地域との組み合わせによって30%～80%の範囲で指定されます。
建蔽率は各地方自治体の都市計画に沿うように定められますので、上限は地域によって異なります。
建物を建てる際には建蔽率の範囲内で建築しなければなりません。

例えば土地面積：100平米、建蔽率：50％の場合、最大で100平米の50％の50平米（建築面積）の建物を建てることができます。

容積率とは Floor-Area Ratio (FAR)

延べ床面積の敷地面積に対する割合。
延べ床面積とは、建築物の各階の床面積を合計した面積の事を言います。

建物の大きさを制限する事で人口の過剰な増加を防ぎ、
・電力消費や下水処理・周辺道路の交通量等に問題が起こる事の防止
を目的として定められています。

用途地域との組み合わせによって50%～1,300%の間で指定されます。
例えば土地面積：100平米、容積率：300％の場合、最大で延床面積300平米までの建物を建てる事ができます。

建蔽率、容積率の用途地域による制限（指定容積率）

＊表はスワイプしてご覧ください

用途地域	容積率 (%)	建蔽率 (%)
第一種低層住宅専用地域	50〜200%	30〜60%
第二種低層住宅専用地域	50〜200%	30〜60%
第一種中高層住宅専用地域	100〜500%	30〜60%
第二種中高層住宅専用地域	100〜500%	30〜60%
第一種住居地域	100〜500%	50〜80%
第二種住居地域	100〜500%	50〜80%
準住居地域	100〜500%	50〜80%
田園住居地域	50〜200%	30〜60%
近隣商業地域	100〜500%	60〜80%
商業地域	200〜1,300%	80%
準工業地域	100〜500%	50〜80%
工業地域	100〜400%	50〜60%
工業専用地域	100〜400%	30〜60%

下記に該当する場合、建蔽率・容積率が緩和、制限される場合があります。

建蔽率の緩和

角地：角地には、前面道路の幅や角度、敷地に接している長さ等、一定の条件が整った場合（特定行政庁が指定する角地）、建蔽率を10％加算することができます。 *役所に問い合わせ

2本以上の道路に挟まれた敷地：敷地の両側が道路に面している場合、角地扱いとなり建蔽率が10％加算される場合があります。　*役所に問い合わせ

公園・広場・河川などに接している敷地：敷地が面している道路が1本であっても、公園等が道路とみなされ角地扱いとなり、建蔽率が10％加算される場合があります。 *役所に問い合わせ

耐火建築物の場合：防火地域内にある耐火建築物は、建蔽率を10％加算することができます。

容積率の制限

前面道路の幅による容積率制限

前面道路の幅が12ｍ未満の場合: 指定容積率か下記の容積率のどちらか低い方になります。

・住居系の用途地域の場合: 前面道路の幅（ｍ） x 4/10 x 100

・住居系以外の用途地域の場合: 前面道路の幅（ｍ） x 6/10 x 100

前面道路の幅が4ｍ未満の場合：セットバック（道路の幅を広げるために、道路の境界線を敷地内に後退させること）が必要です。セットバックした部分は道路とみなされるので敷地面積が狭くなる事になり、容積率が制限されることになります。

容積率の緩和

・特定行政庁により特別に許可された場合

・玄関ポーチ・バルコニー・ベランダ・ロフト・ウッドデッキ等は、容積率に算入しない。また地下室・ビルトインガレージ等は面積を割り引いて換算する。（個別に適用条件があります）

・共同住宅の場合、エレベーターホールや共用階段などは容積率に算入しない

・住宅の用途に使う部分が地下階にある場合

・その他敷地によって特例がある場合

建蔽率・容積率の調べ方

不動産会社の物件資料に記載されていない場合には、その土地のある市区町村役場の建築指導課、都市計画課に問い合わせれば調べる事ができます。

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