建蔽率・容積率とは

Poste date: 2022年6月28日

敷地に建てられる建物の種類は用途地域によって制限されていますが、建物の大きさの限度は、その土地の建蔽率と容積率で規定されています。
その土地にどのような規模の建物が建築可能かは、建蔽率や容積率によって左右されますので、不動産価格にも影響します。

建蔽率や容積率は不動産会社の物件資料に記載されていますので、不動産の購入を検討する際、事前に理解しておくことをお薦めします。

弊社では外国人向けに、建蔽率、容積率について英語で解説しております。 
英語での用語説明はこちら   Floor-Area Ratio (FAR) and Building Coverage Ratio (BCR)

建蔽率とは   Building Coverage Ratio (BCR)

敷地面積に対する建築面積の割合。 建物を上からみて、投影された床面積を建築面積といいます。

敷地に空地を作る事で建物の密集を防ぎ、
・ 火事の際の隣家への燃え移りの防止や、避難通路の確保
・ 日当たりや風通しの確保
・ 景観の確保
を目的として定められています。

用途地域との組み合わせによって30%~80%の範囲で指定されます。
建蔽率は各地方自治体の都市計画に沿うように定められますので、上限は地域によって異なります。
建物を建てる際には建蔽率の範囲内で建築しなければなりません。

例えば 土地面積:100平米、建蔽率:50%の場合、最大で100平米の50%の50平米(建築面積)の建物を建てることができます。

容積率とは   Floor-Area Ratio (FAR)

延べ床面積の敷地面積に対する割合。
延べ床面積とは、建築物の各階の床面積を合計した面積の事を言います。

建物の大きさを制限する事で人口の過剰な増加を防ぎ、
・ 電力消費や下水処理・周辺道路の交通量等に問題が起こる事の防止
を目的として定められています。

用途地域との組み合わせによって50%~1,300%の間で指定されます。
例えば 土地面積:100平米、容積率:300%の場合、最大で延床面積300平米までの建物を建てる事ができます。

 

建蔽率、容積率の 用途地域による制限 (指定容積率)

*表はスワイプしてご覧ください

 用途地域 容積率 (%) 建蔽率 (%)
第一種低層住宅専用地域 50〜200% 30〜60%
第二種低層住宅専用地域 50〜200% 30〜60%
第一種中高層住宅専用地域 100〜500% 30〜60%
第二種中高層住宅専用地域 100〜500% 30〜60%
第一種住居地域 100〜500% 50〜80%
第二種住居地域 100〜500% 50〜80%
準住居地域 100〜500% 50〜80%
田園住居地域 50〜200% 30〜60%
近隣商業地域 100〜500% 60〜80%
商業地域 200〜1,300% 80%
準工業地域 100〜500% 50〜80%
工業地域 100〜400% 50〜60%
工業専用地域 100〜400% 30〜60%

下記に該当する場合、建蔽率・容積率が緩和、制限される場合があります。

建蔽率の緩和

角地: 角地には、前面道路の幅や角度、敷地に接している長さ等、一定の条件が整った場合(特定行政庁が指定する角地)、建蔽率を10%加算することができます。 *役所に問い合わせ

2本以上の道路に挟まれた敷地:敷地の両側が道路に面している場合、角地扱いとなり建蔽率が10%加算される場合があります。 *役所に問い合わせ

公園・広場・河川などに接している敷地:敷地が面している道路が1本であっても、公園等が道路とみなされ角地扱いとなり、建蔽率が10%加算される場合があります。 *役所に問い合わせ

耐火建築物の場合: 防火地域内にある耐火建築物は、建蔽率を10%加算することができます。

容積率の制限

前面道路の幅による容積率制限

前面道路の幅が12m未満の場合: 指定容積率か下記の容積率のどちらか低い方になります。

・ 住居系の用途地域の場合:        前面道路の幅(m) x 4/10 x 100

・ 住居系以外の用途地域の場合:  前面道路の幅(m) x 6/10 x 100

前面道路の幅が4m未満の場合:セットバック(道路の幅を広げるために、道路の境界線を敷地内に後退させること)が必要です。セットバックした部分は道路とみなされるので敷地面積が狭くなる事になり、容積率が制限されることになります。

容積率の緩和

・ 特定行政庁により特別に許可された場合

・ 玄関ポーチ・バルコニー・ベランダ・ロフト・ウッドデッキ等は、容積率に算入しない。また地下室・ビルトインガレージ等は面積を割り引いて換算する。(個別に適用条件があります)

・ 共同住宅の場合、エレベーターホールや共用階段などは容積率に算入しない

・ 住宅の用途に使う部分が地下階にある場合

・ その他敷地によって特例がある場合

建蔽率・容積率の調べ方

不動産会社の物件資料に記載されていない場合には、その土地のある市区町村役場の建築指導課、都市計画課に問い合わせれば調べる事ができます。

 

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Exterior of 富ヶ谷1丁目戸建
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上質で洗練された街、奥渋谷にありながら閑静な住宅街に佇む、2002年11月築の鉄筋コンクリート造3階建の邸宅 代々木公園まで徒歩約3分(約200m)、最寄り駅の千代田線「代々木公園駅」まで平坦道で徒歩約7分(約450m)、その他、小田急線「代々木八幡駅」、JR線他「渋谷駅」等複数駅のアクセス可能の好立地の物件です。近隣にはスーパーはじめ、おしゃれなカフェや隠れ家的レストラン、ショップなども点在しています。 建物1Fガレージは高さ約27mとゆとりのスペースで、ハイル―フ・大型車も駐車可能、1F奥のフリースペースと連結してお使い頂くことも可能です。 南北東の3方向に開口部があり風通りもよく、自然光の取れるお部屋です。 2F、LDKと3F主寝室に床暖房、収納スペース多く、全窓複層ガラス、シャッター付で防犯面も安心です。 リフォーム履歴 2019年3月頃・・水回り新設(浴室、トイレx2) 2022年9月頃・・・給湯器新規交換、1FフリースペースAC新規交換 2023年10月頃・・・1F間仕切り新設、3F主寝室AC新規交換 2024年2月頃・・・外壁塗装工事

25,800万円

Exterior of 瀬田1丁目戸建
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世田谷区瀬田1丁目の閑静な住宅街に佇む邸宅です。 東急線田園都市線「二子玉川」駅 徒歩10分、東急大井町線「上野毛」駅 徒歩7分、都心から横浜方面へもアクセスしやすい立地です。 人気の二子玉川エリア(二子玉川ライズショッピングセンターや玉川高島屋SCなど)も徒歩圏内につき、グルメやショッピングに魅力的な立地です。また、広く知られるセント・メリーズ・インターナショナル・スクール St. Mary's International School,清泉インターナショナルスクールSeisen International School など、 国際色豊かな教育機関にアクセスしやすい立地です。 建物は2024年6月に建築された新耐震基準の建物です。敷地面積191.11㎡、建物面積243.62㎡の大型戸建です。南西側公道6mに接する整形地です。4台駐車可能のインナーガレージ(EV車充電器も4台分)、格子に守られた防犯性の高いテラス、全室床暖房・エアコン完備など充実の設備です。3方向開口の32帖LDKは解放感がございます。現在空室につき、室内のご内覧も可能です。是非ご検討ください。

45,000万円

Exterior of 西原3丁目戸建
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代々木上原駅と笹塚駅の中間に位置しています。 代々木大山公園が近くにあります。 代々木上原駅周辺にはGAIA、小田急OX、マルエツ、自然食品F&F等のスーパーや カフェ、飲食店が多くあり買物にはこまりません。 ベッドルームが7部屋、トイレ4箇所、シャワールームは2箇所あり、二世帯や大家族でも住める大型物件です。 19.8帖のダイニング、24.5帖のリビングや10.2帖のキッチンがあり十分なスペースを確保しています。 屋上、シアタールームを活用することで、パーティー等も楽しむことができます。

185,000万円

Exterior of 瀬田2丁目戸建
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閑静な住宅街に佇む瀟洒な大型邸宅。 海外より建材等を取寄せ、設計・建築されたこだわりの注文住宅。 敷地面積274㎡、建物延床面積300㎡超のゆとりある居住空間、駐車場2台分付、浴室3ヶ所、トイレ4ヶ所、室内の天井も高く外国人仕様の造りとなっています。 清泉・セントメリーズインターナショナルスクールも徒歩圏内、公立小中学校も5分圏内に位置します。 【リフォーム履歴】 2007.6 給排水設備改良工事 2010.11給湯器交換 2016.6 給水ユニット交換 2021.7 ホームセキュリティ新設 2016.8~2023.6 エアコン随時交換(計5ヵ所)他

43,000万円

Exterior of 北砂6丁目戸建
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6,999万円