不動産の売却にかかる税金 - 譲渡所得

日本国内の不動産を売却した時にかかる税金についてご案内致します。
不動産を売却して利益が出た場合、この利益のことを「譲渡所得」といい、所得税と住民税が課税されます。また、不動産を所有していた期間や不動産の用途によって税率が異なります。ここでは、不動産の売却にかかる譲渡所得税について、そのしくみや計算方法をご案内いたします。

譲渡所得にかかる税金

所有する土地や建物を売却して生じた譲渡所得は、給与所得などの他の所得と分離して、所得税と住民税が課税されます。不動産を譲渡した日の属する年の翌年の2月16日から3月15日の間に、確定申告をして納税します。

１．課税譲渡所得の計算

譲渡所得は、以下のように、売却によって買主から受け取る金額（譲渡収入金額）から、その不動産の取得にかかった費用（取得費）と売却にかかった費用（譲渡費用）を差し引いて算出します。

課税譲渡所得金額＝譲渡収入金額 - (取得費 ＋ 譲渡費用)

取得費とは
不動産の購入代金の他、仲介手数料、登記費用、印紙代、不動産取得税、などが含まれます。なお、建物については経過年数に応じた減価償却費を建物の取得費から差し引きます。

譲渡費用とは
仲介手数料、登記費用、印紙代、建物の解体費用、借家人に支払った立ち退き料などが含まれます。

２．税額の計算方法

税額は、課税譲渡所得に税率を乗じて計算します。

税額＝課税譲渡所得 × 税率

税率は、その不動産の所有期間が「５年以下」か「５年超」によって異なります。

■ 所有期間５年以下の場合「短期譲渡所得」→ 39.63％（所得税30.63％、住民税9％）
■ 所有期間５年超の場合「長期譲渡所得」→ 20.315％（所得税15.315％、住民税5％）

上記の所有期間の判定は、実際の所有期間とは異なるので注意が必要です。
その不動産を売却した年の1月1日現在で何年経過しているかで判定されます。

例１）2014年12月1日に購入した場合

■ 実際の所有期間が５年経過した後、2019年12月2日に売却 → 短期譲渡所得
■ 購入した年の翌年2015年1月1日から５年後の2020年１月1日以降に売却 → 長期譲渡所得

例２）2015年1月10日に購入した場合

■ 実際の所有期間が５年経過した後、2020年1月11日に売却 → 短期譲渡所得
■ 購入した年の翌年2016年1月1日から５年後の2021年1月1日以降に売却 → 長期譲渡所得

日本非居住者が不動産を売却する場合

譲渡した年の翌年の1月1日に日本国内に住所を有していなければ、上記の住民税はかかりません。
譲渡所得金額がマイナスになった場合は、譲渡所得の確定申告をする必要はありませんが、不動産を売却する際に源泉徴収税が引かれている場合は、確定申告によってその分の還付が受けられます。
源泉徴収が必要となる条件については、外国人（非居住者）が日本国内の不動産を売却する場合の税金をご参照ください。　
また、居住用不動産の譲渡には該当しないため、下記のマイホームの特例の適用はありません。

居住用不動産、賃貸用の不動産（収益不動産）の場合の税率は同じですが、居住用不動産の場合は、下記のマイホームの特例が利用できます。

マイホームの売却の場合の特例

自分が住んでいる家と敷地を売ったときや、以前に住んでいた家と敷地を住まなくなってから３年後の12月31日までに売ったときなど、一定の要件を満たす場合には次の特例が受けられます。

１．マイホームを売って譲渡所得がある場合

 (１)　3,000万円の特別控除の特例

長期譲渡所得又は短期譲渡所得のどちらに該当する場合でも、一定のものについては、課税譲渡所得金額を計算する上で最高3,000万円が控除されます。

譲渡所得：譲渡価額 － (取得費 ＋ 譲渡費用) － 3000万円

譲渡所得が3,000万円以下なら、税額はゼロになります。

(２)　軽減税率の特例

マイホームの所有期間が10年を超えている場合は、（1）3,000万円の特別控除の特例を適用した後の課税長期譲渡所得金額に対して、次のとおり軽減された税率で税額を計算することになります。

課税長期譲渡所得金額

(３)　買換え（交換）の特例

マイホームを売った年の前年から翌年までの３年の間にマイホームの買換え（交換）をした場合は、譲渡価額が1億円以下、売った年の１月１日現在で所有期間10年超、居住期間10年以上の場合など、一定の要件に該当する場合は、その譲渡益の課税を繰り延べる特例が受けられます。

ただし、上記（1）3,000万円の特別控除の特例又は（2）軽減税率の特例とは、選択適用となっています。

２　マイホームを売って、譲渡損失が生じた場合

売った年の1月1日現在で、所有期間が5年を超えるマイホームの譲渡損失が生じた場合には、次の（イ）又は（ロ）により、その譲渡損失の金額をその年の他の所得と損益通算することができます。

その年で通算しきれなかった譲渡損失の金額がある場合には、その年の翌年以後3年内の各年分（合計所得金額が3,000万円を超える年分を除きます。）の所得から繰越控除することができます。

(イ) 新たにマイホームを買換える場合の特例

マイホームを売った年の前年から翌年までの３年の間に新たなマイホームを取得し、年末においてその新たなマイホームの取得に係る住宅ローン残高がある場合は、一定の要件の下で、売ったマイホームの譲渡損失の金額について損益通算及び繰越控除をすることができます。

(ロ) 新たにマイホームを買換えない場合の特例

マイホームの譲渡契約締結日の前日において住宅ローン残高があるマイホームを売った場合は、一定の要件の下で、そのマイホームの譲渡損失（住宅ローン残高からマイホームの譲渡対価の額を控除した残額を限度とします。）の金額について損益通算及び繰越控除をすることができます。

詳しくは 国税庁ホームページ をご確認ください

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