住居物件の賃貸方法 長期 vs 短期 vs 民泊
一戸建やマンションなどの住居物件を投資不動産として運用する方法は、年単位で貸しに出す通常の賃貸募集（長期賃貸）の他に、民泊(Airbnb)、ウィークリーマンション、マンスリーマンションと呼ばれる短期賃貸、家具付きの長期賃貸等、様々な賃貸方法があります。
ここでは、投資用不動産の賃貸の種類別運用方法についてご案内いたします。これから投資用不動産の購入をご検討されている方、所有物件の空室対策でお困りの方は、是非ご参考にしてください。
不動産投資の収益性で重要なのが、空室率を如何に抑えるかです。各種賃貸の運用方法について、その特徴と入居者募集方法について見ていきましょう。
長期賃貸（年単位の賃貸契約）
日本では主流の賃貸の契約で、契約期間は2年間が一般的です。更新可能な普通賃貸借契約と更新の無い定期賃貸借契約の2種類があります。普通賃貸借契約の場合、貸主の都合で、契約を終了させ借主を退去させることが難しい点が注意です。数年間の間だけ賃貸したいという場合は、定期賃貸借契約がお勧めです。
普通賃貸借契約と定期借家契約の違いについて、詳しくは 普通賃貸契約 VS 定期借家契約をご確認ください。
他の契約期間の短い賃貸に比べ、通年で需要が高く、年単位の契約で長く借りていただけるので収入は安定しています。
入居者の募集
物件の近隣の不動産会社に依頼するのが物件を案内するのに効率がよくお勧めですが、都内では比較的広いエリアの物件について賃貸募集可能な不動産会社が多いです。不動産会社は、自社HP、不動産会社間の不動産情報システム、ポータルサイト等で広く物件を広告し入居者を募集します。
日本では、進学・就職・転勤など、新生活が始まる1～3月が賃貸のハイシーズンと言われています。また、9月～10月も人事異動を行う企業が多いことから、転勤による引っ越しで賃貸ニーズが増えます。
短期賃貸（週・月単位の賃貸契約）
一般的にマンスリーマンション、ウィークリーマンション、サービスアパートメントと呼ばれ、1か月から１年の期間で契約する、生活に必要な家具・家電等付きの賃貸物件です。入居者にとっては、礼金や仲介手数料等の初期費用、収入審査などが不要で、家具・家電・インターネット付ですぐに生活が始められるのが魅力です。国内外のビジネスマンが長期出張や研修時に利用したり、受験シーズンの学生による利用、引っ越しや自宅の建て替え、リフォームなどで一時的に住居が必要な方など、様々な目的で利用されます。
都心で利便性の良いエリア、駅近の物件が向いています。単身だけでなくファミリーの需要もあります。一般の賃貸物件としては貸しにくい築古物件や、騒音、眺望、日当たりに問題がある物件でも、賃料に影響しづらいと言えます。
入居者の募集
一般的な賃貸とは異なり、入居者はインターネットで物件を探し、物件の内見をせずにオンラインで申込する場合が多いので、インターネットで効果的に募集できる不動産会社に依頼するのがポイントです。ですが、短期賃貸の募集、契約、管理を対応している不動産会社が少ないため、予めインターネット等で依頼する不動産会社を見つけてご相談することをお勧めします。
不動産投資におけるメリット
■ 一般の賃貸物件よりも高い賃料で貸しに出せます。一般の賃料の1.5～２倍が相場です。
■ 契約期間の賃料を前払いしてもらうことが多く、賃料滞納のリスクがありません。
■ 設備のグレードや賃貸期間によって柔軟に料金の設定ができます。
■ 契約違反や騒音等のクレームなどが発生した場合、契約期間満了でテナントを退去させることができるので、テナントによるリスクを軽減できます。
不動産投資におけるデメリット
■ 家具、家電、生活に必要な備品の設置費用が初期投資として必要になります。
■ 普通賃貸借契約をすることになった場合、家具・家電が不要になり撤去費がかかることがあります。
■ 週・月単位での契約のため、空室期間を考慮すると年間契約に比べ収入が不安定になります。
■ マンションの場合、管理規約で短期賃貸借契約（マンスリーマンション・ウィークリーマンション等）を禁止している場合がありますので注意が必要です。
民泊（Airbnb）
一般の住宅に有料でゲストを宿泊させる形態で、主に旅行客が対象です。
住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づき届出をして行う民泊、特別区域内の認定物件のみ行える「特区民泊」、旅館業法の簡易宿所があります。ここでは比較的個人で運営可能な住宅事業法に基づく民泊を取り上げます。
民泊運営を始めるには、まず保健所に住宅宿泊事業を営む旨の届け出を行います。また、賃貸物件の一室で民泊を行う場合は、「家主不在型」になりますので、物件オーナーは、安全面、衛生面の確保のための措置等、様々な管理業務を住宅宿泊管理業者へ委託することが義務付けられています。
入居者の募集
民泊サイトのリスティングページに物件情報を掲載して利用者を募ります。民泊運営代行業者の中には、物件取得から、届出、部屋・設備の準備、運営代行までほとんどの業務を対応してくれる会社もあるので、まるごと委託すると手間がかかりません。
不動産投資におけるメリット
■ 一般の賃貸物件よりも高い賃料で貸しに出せ、一般の賃料の４倍とも言われています。
■ 一般の賃貸に比べ、内装の損傷が少なく、原状回復費が少なくて済みます。
■ 立地が良ければ、築年数は賃料にあまり影響しません。
■ 民泊運営代行会社に委託すれば、ゲストの対応から清掃まですべて依頼でき手間がかかりません。
不動産投資におけるデメリット
■ 住宅宿泊事業法（民泊新法）により、180日以内の運用規制があります。
■ 自治体により条例やガイドラインなど定めている場合があり注意が必要です。
■ 管理規約で民泊禁止としているマンションが多くあり、運営可能なマンションは限られます。
■ 家具、家電、消防設備等の設置費用が初期投資として必要になります。
■ 近隣住民とのトラブル発生のリスクがあります。
■ 利用者のほとんどが旅行者のため、観光需要に影響されます。
プラザホームズの物件オーナー向けサービス
プラザホームズでは、不動産の購入から、賃貸募集、原状回復、リフォーム提案、物件管理まで、ワンストップのサービスでお客様の不動産投資を幅広くサポートしております。
長期・短期・家具付き・家具無し、物件の特性や立地、オーナー様の事情等を考慮して、最適な運用方法をご提案させていただきます。
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