土地を購入して一戸建てを建てる - 土地探し・土地の購入

Post date: 2024年9月19日

土地を購入して家を建てるには、購入したい土地を探すところから始まります。住みたいエリアや建てたい家のイメージ、およその予算が決まったら、どのような土地を探せばよいか、土地の条件について確認しましょう。ここでは、土地を探す上で押さえておきたいポイントについてご説明いたします。

1. 土地の広さはどれくらい必要か？

建てたい家の大きさに対して、どれくらいの広さの土地が必要でしょうか。日本では、土地に建てられる建物の大きさ（面積や容積）の限度は、その土地の建蔽率と容積率で規定されています。売り土地の情報には、建蔽率、容積率が記載されていますので、その土地の平米数に対して、建蔽率、容積率を元に、建築可能な建物の面積、容積を確認する必要があります。

建蔽率

土地の面積（敷地面積）に対する「建築面積」の割合です。

建蔽率（％）＝建築面積／敷地面積×100

建物を上からみて、投影された床面積を建築面積といいます。建ぺい率の上限は、用途地域に応じて、30％から80％の間で定められます。建物の構造が制限される「防火地域」や、一定の要件を満たす角地では指定された建ぺい率の緩和措置があり、実質的に「制限なし」となる場合もあります。

容積率

土地の面積に対する「延べ床面積」の割合です。

容積率（％）＝延べ床面積／敷地面積×100

延べ床面積とは、建築物の各階の床面積を合計した面積の事を言います。容積率の上限も用途地域に応じて住居地域では50％から500％の間で定められます。前面の道路幅が12メートル未満の場合には、道路幅×0.4（または0.6）で求めた数値と、指定された容積率のうち「どちらか小さいほうの数値」が適用されます。

詳しくは、「建蔽率・容積率とは」をご参照ください。

同じ100㎡の土地でも、建蔽率、容積率の違いにより、建てられる家の大きさが変わります。

面積100㎡の土地に2階建てを建てる場合
① 建蔽率60％、容積率200％の場合	② 建蔽率40％、容積率80％の場合
建蔽率60％ → 建築面積は60㎡まで	建蔽率40％ → 建築面積は40㎡まで
容積率200％ → 延床面積は200㎡まで	容積率80％ → 延床面積は80㎡まで
2階建 → 延床面積120㎡ 3階建 → 延床面積180㎡	2階建 → 延床面積80㎡ 3階建 → △

必要な土地面積を算出してみましょう

一般的な4人家族向けの戸建として、120㎡（3-４LDK）の2階建ての家を建てる場合で見てみましょう。土地の建蔽率によって下記の通り必要な土地面積が異なります。

建築面積　120㎡÷２＝60㎡

建蔽率40％の土地　60㎡÷40％＝150㎡

建蔽率50％の土地　60㎡÷50％＝120㎡

建蔽率60％の土地　60㎡÷60％＝100㎡

建蔽率80％の土地　60㎡÷80％＝75㎡

容積率にもよりますが、建蔽率80％の土地でしたら、75㎡の面積があれば120㎡の家を建てられることになります。これに、車の駐車スペースや駐輪スペース、庭の面積やアプローチの面積などを含めて必要な土地の面積を検討してみましょう。

しかし、建築できる建物の大きさや高さを制限する規定は、建ぺい率と容積率以外にもありますので、建築会社に詳しく確認してもらうようにしましょう。

2. 土地の探し方

インターネットで検索する

不動産のポータルサイト等で売土地の検索が可能です。土地の物件情報を検索して条件にあう土地が見つからない場合は、戸建を対象にして検索することも有効です。戸建を解体して更地にする場合は、解体、撤去費用がかかりますので、予算に含める必要があります。

また、土地の購入後、指定の建築会社で家を建てるという条件がついている「建築条件付き土地」も、建築会社にこだわりが無い場合は選択肢に入れても良いでしょう。

不動産仲介会社に依頼する

物件探しは、住みたいエリアの不動産会社に相談するのが一般的です。エリア、広さ、予算などの具体的な条件を伝えれば、条件にあう物件を紹介してもらえます。

建築会社に依頼する

建築を依頼したいハウスメーカーや工務店、設計事務所が決まっている場合は、土地探しから相談できるとスムーズです。建築会社によっては、所有している土地を紹介してもらえたり、提携する不動産仲介会社を通して、土地探しからサポートしてくれます。

3. 土地選びでチェックすべきポイント

気に入った土地が見つかったら、その土地の周辺エリアは生活環境として問題が無いか、その土地にイメージする家が建てられるか具体的に検討していきましょう。

生活環境を確認しましょう

最寄駅まで何分かかるか、買い物するスーパーやドラッグストアの利便性、近隣の道路の交通量や騒音はどうか、近くにはどのような病院があるか、など毎日の生活を考えて周辺施設をチェックしましょう。小さいお子様がいる場合は、通学路の安全性や遊び場となる公園があるかもチェックしましょう。

施工会社に敷地調査をしてもらいましょう

土地に建物を建てるには、建築基準法をはじめ様々な法律等による制限を受けます。選んだ土地にイメージする家が建てられるか、土地の購入前に建築会社に敷地調査を依頼し問題がないか確認してもらいましょう。

建てられる建物の種類や、ボリューム、高さの制限

先述のとおり、土地は都市計画法によって定められる「用途地域」ごとに、建てられる建物の種類が決められており、「建蔽率」「容積率」により、建築規模が定められています。さらに、建物の高さ制限や、道路斜線、北側斜線、日影規制など、敷地の周りには、越えてはならない高さや傾斜の線が多数存在し、その線の範囲内で建築しなくてはなりません。建築会社に建物プランを作成してもらい、希望するボリュームの家が建築可能か診断してもらいましょう。