不動産の売却にかかる税金 - 譲渡所得

Post date: 2025年8月28日

日本国内の不動産を売却した時にかかる税金についてご案内致します。
不動産を売却して利益が出た場合、この利益のことを「譲渡所得」といい、所得税と住民税が課税されます。また、不動産を所有していた期間や不動産の用途によって税率が異なります。ここでは、不動産の売却にかかる譲渡所得税について、そのしくみや計算方法をご案内いたします。

譲渡所得にかかる税金

所有する土地や建物を売却して生じた譲渡所得は、給与所得などの他の所得と分離して、所得税と住民税が課税されます。不動産を譲渡した日の属する年の翌年の2月16日から3月15日の間に、確定申告をして納税します。

１．課税譲渡所得の計算

譲渡所得は、以下のように、売却によって買主から受け取る金額（譲渡収入金額）から、その不動産の取得にかかった費用（取得費）と売却にかかった費用（譲渡費用）を差し引いて算出します。

課税譲渡所得金額＝譲渡収入金額 - (取得費＋譲渡費用)

取得費とは
不動産の購入代金の他、仲介手数料、登記費用、印紙代、不動産取得税、などが含まれます。なお、建物については経過年数に応じた減価償却費を建物の取得費から差し引きます。

譲渡費用とは
仲介手数料、登記費用、印紙代、建物の解体費用、借家人に支払った立ち退き料などが含まれます。

２．税額の計算方法

税額は、課税譲渡所得に税率を乗じて計算します。

税額＝課税譲渡所得 × 税率

税率は、その不動産の所有期間が「５年以下」か「５年超」によって異なります。

■ 所有期間５年以下の場合「短期譲渡所得」→ 39.63％（所得税30.63％、住民税9％）
■ 所有期間５年超の場合「長期譲渡所得」→ 20.315％（所得税15.315％、住民税5％）

上記の所有期間の判定は、実際の所有期間とは異なるので注意が必要です。
その不動産を売却した年の1月1日現在で何年経過しているかで判定されます。

例１）2020年12月1日に購入した場合

■ 実際の所有期間が５年経過した後、2025年12月2日に売却 → 短期譲渡所得
■ 購入した年の翌年2021年1月1日から５年後の2026年１月1日以降に売却 → 長期譲渡所得

例２）2021年1月10日に購入した場合

■ 実際の所有期間が５年経過した後、2026年1月11日に売却 → 短期譲渡所得
■ 購入した年の翌年2022年1月1日から５年後の2027年1月1日以降に売却 → 長期譲渡所得

日本非居住者が不動産を売却する場合

譲渡した年の翌年の1月1日に日本国内に住所を有していなければ、上記の住民税はかかりません。
譲渡所得金額がマイナスになった場合は、譲渡所得の確定申告をする必要はありませんが、不動産を売却する際に源泉徴収税が引かれている場合は、確定申告によってその分の還付が受けられます。
源泉徴収が必要となる条件については、外国人（非居住者）が日本国内の不動産を売却する場合の税金をご参照ください。　
また、居住用不動産の譲渡には該当しないため、下記のマイホームの特例の適用はありません。

居住用不動産、賃貸用の不動産（収益不動産）の場合の税率は同じですが、居住用不動産の場合は、下記のマイホームの特例が利用できます。