不動産の賃料収入にかかる所得税

Poste date: 2018年10月1日

不動産を賃貸することによって得られる賃料収入は所得税の課税対象になります。ここでは、不動産投資に影響する賃料収入にかかる税金についてご説明いたします。外国人投資家向に、非居住者が賃料収入を得た場合の所得税についても事例を挙げてご案内いたします。


所得税の計算方法

所得税はその年の1月1日から12月31日までの1年間の不動産所得、給与所得など全ての所得を合算し、所得控除を差し引いた残りの課税所得に所得税率を適用し税額を計算します。

① まず、不動産所得を算出します。

 不動産所得は、賃料収入から必要経費等を差し引いた金額になります。

不動産所得の金額  = (1) 総収入金額 - (2) 必要経費

(1) 総収入金額に含まれるもの

  • ・ 賃料、地代
  • ・ 礼金
  • ・ 更新料
  • ・ 敷金や保証金のうち、返還を要しないもの
  • ・ 共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など

 

(2) 必要経費として認められるもの

賃料収入を得るために直接かかった費用を計上できます。

不動産にかかる各種税金 不動産購入にかかる不動産取得税  不動産購入にかかる諸費用と税金
不動産保有にかかる固定資産税・都市計画税   固定資産税・都市計画税の概要
保険料 不動産にかける火災保険や地震保険料
減価償却費 建物の取得費を、新築の場合は法定耐用年数により、中古の場合は中古資産の耐用年数により、均等に分割して、各年の必要経費として計上します。
修繕費 原状回復費用、給湯器やエアコンなどの設備交換費用等。
(資産価値を高めるものや耐久性を増すものは資本的支出となり修繕費に含まれません。)
借入金金利 ローン返済額のうちの利息部分のみ
不動産管理会社への管理手数料 入居者からの家賃の集金、トラブル対応、入居者募集のために不動産管理会社へ支払う手数料
管理費、修繕積立金等 建物の管理組合に支払う管理費等
その他必要経費 確定申告にかかる税理士への手数料、不動産賃貸のために発生した交通費、通信費等
青色申告特別控除 納税地の所轄税務署へ青色申告承認申請書を提出し、承認を受けた場合は、貸付が事業の場合は最高65万円まで、又は、小規模の場合は最高10万円までの控除があります。(2020年分より控除額の改正があります。)

 

② 次に、全ての所得を合算し、そこから所得控除額を差し引き課税所得金額を算出します。

  課税所得金額= 不動産所得 + 給与所得等その他の所得金額 - 各種所得控除額※

※所得控除とは、控除の対象となる扶養親族が何人いるかなどの個人的な事情を加味して税負担を調整するものです(配偶者控除、扶養控除等)

 

③ 課税所得金額に所得税の税率を適用して所得税額を算出します。

  所得税額= 課税所得金額 × 税率 - 控除額

  適用される税率と控除額は所得税の速算表のとおりになります。

 

所得税の速算表

課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5%
330万円以下 10% 9.75万円
695万円以下 20% 42.75万円
900万円以下 23% 63.60万円
1,800万円以下 33% 153.60万円
4,000万円以下 40% 279.60万円
4,000万円超 45% 479.60万円


※日本非居住者で不動産賃料を源泉徴収している場合は、上記所得税額及び復興特別所得税より源泉徴収税額を差し引いて算出します。

非居住者の不動産賃貸料の源泉徴収税

 

所得税の納付方法

その年の1月1日~1231日の期間内の所得を計算した申告書を、翌年の2月16日から3月15日までの1か月間の間に税務署に提出し、納付すべき所得税額を確定して納税します。これを確定申告と言います。確定申告をすることにより源泉徴収された税金額との過不足分を精算できます。

※平成252013)年から平成492037)年までの各年分については、所得税と併せて復興特別所得税(2.1)が課税されます。

確定申告について English

通常、確定申告は収入がある方がご自身で行うか、資格のある税理士に依頼して行います。

プラザホームズでは、投資不動産の購入から賃借人募集、物件の管理までお客様の不動産投資を幅広くサポートしております。確定申告の際には英語対応可能な税理士と連携し必要書類の提出等スムーズに対応いたします。

 

海外投資家の事例

日本非居住の海外投資家の方が不動産を購入し、賃料収入を得た場合の所得税について事例をもとに見てみましょう。

条 件
所有不動産:鉄筋コンクリート造、築20年の中古マンションを購入
購入価格:5,000万円 土地価格:2,600万円 建物価格:2,400万円
その他の所得:無し
源泉徴収税:490,080円/年 賃料20万円/月×20.42% (賃借人により納税済)

収 入 
賃料収入:240万円/年 (賃料20万円/月)

必要経費
管理費・修繕積立金等:36万円/年 3万円/月
不動産管理会社への管理料:12万円/年 1万円/月
固定資産税・都市計画税:20万円/年
減価償却費:2400万円×0.033=792,000円(中古資産の耐用年数31年を採用)
その他経費:20万円
青色申告特別控除:10万円(小規模貸付の場合)

① 不動産所得を算出します。

 総収入金額 2,400,000
 必要経費  1,772,000
 不動産所得  628,000

② 課税所得金額を算出します。

 その他、日本での所得無し、各種控除の該当無し。

 課税所得額 628,000
 

③ 所得税額を算出します。所得税の速算表参照

 628,000円×5%=31,400
 

④ 復興特別所得税を算出します。

 31,400×2.1%=659円 

⑤ 上記 ③ と ④ とを合計して年間の所得税及び復興特別所得税を算出します。

 31,400+659円=32,059
 

⑥ 源泉徴収税額を差し引きます。

 32,059円-490,080円=-458,021円


確定申告を行うことにより、源泉徴収されていました税額の内、458,021円が還付されます。

※上記はあくまでも諸条件を簡素化したシュミレーションになります。参考としてご確認ください。

 

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Exterior of グランスイート麻布台ヒルトップタワー
Sale Property tag

東京アメリカンクラブを眼下に望む麻布台の高台に建つ高級タワーレジデンス。建物の正面は森ビルの虎ノ門・麻布台プロジェクトの再開発地のため、正に注目のエリアに位置します。24時間有人管理。各階ごみ置場。共用施設:26階スカイラウンジ、4階ラウンジ、1階ゲストルーム

22,800 ~ 69,800万円

Exterior of ワカギプラザ
Invest tag

シェアハウス投資物件 表面利回り10.16% 2017年4月にフルリフォーム済み 各部屋鍵付、共用部に鍵付ロッカー有、充実の設備 閑静な住宅街、 近隣に銭湯あり 最寄駅より池袋駅まで約10分 (東武東上線)

3,600万円

Exterior of コンシェリア東京KIBA STATION FRONT
Sale Property tag

東京駅まで4km圏内に位置し、最寄り駅の東京メトロ東西線「木場」徒歩1分。大手町駅までは直通7分、銀座駅まで8分にも通勤にもプライベートにもアクセスしやすい立地です。徒歩圏内、都会の中の自然環境、東京都立木場公園まで徒歩2分です。また周辺飲食店も充実しており、資産価値の下がりにくい環境と考えられます。そして資産価値を高める充実した設備と共用部分で、空室が出てもすぐに入居の決まる、稀な物件です。

3,090万円

Exterior of ロワヴェール表参道
Sale Property tag

ロワヴェール表参道は、1997年11月に東京建物(株)旧分譲、戸田建設(株)施工により建てられた、地下1階付地上5階建、総戸数17戸の低層マンションです。 神宮前3丁目の閑静な住宅街に位置し、最寄り駅の東京メトロ銀座線・千代田線・半蔵門線「表参道」駅までは徒歩約8分、またJR山手線「原宿」駅まで徒歩約11分となっています。 トランクルームは各住戸専用使用権付、駐車場は複数台の契約が可能、ペットの飼育も可能です。 建物全体の修繕履歴の一部として、2016年2月大規模修繕工事実施済み、2019年3月宅配ロッカー入替工事済みです。

22,880万円

Exterior of パークコート麻布十番ザ・タワー
Sale Property tag

麻布十番駅や商店街に徒歩3分の立地に建つ36階建ての高級タワーマンション。 三井不動産レジデンシャル㈱旧分譲「パークコート」シリーズ。大成建設㈱施工。 六本木エリアの賑わい、東京タワーや東京ミッドタウンへなどの都会の建物や、有栖川公園などの自然に徒歩圏内で囲まれながら、豊かな都会生活を楽しめる立地です。フロントサービスを始め、ゲストルームや各種ラウンジ等、ホテルライクなサービスと充実の共用施設が魅力です。 居室は1LDK~3LDKの間取り中心で全440戸。近隣は大使館も多く国際色豊かなエリア。洗練された街並みに、昔ながらの商店が融合する麻布十番商店街も生活圏です。周辺にはスーパーマーケットもあり、日々の暮らしにも事欠きません。洗練された土地柄に、共同住宅の概念を超えた邸宅というべき施設で、充実の都会生活が楽しめます。

23,600 ~ 23,800万円

Exterior of 白金6丁目戸建
Invest tag

28,800万円