不動産の賃料収入にかかる所得税

Poste date: 2018年10月1日

不動産を賃貸することによって得られる賃料収入は所得税の課税対象になります。ここでは、不動産投資に影響する賃料収入にかかる税金についてご説明いたします。外国人投資家向に、非居住者が賃料収入を得た場合の所得税についても事例を挙げてご案内いたします。


所得税の計算方法

所得税はその年の1月1日から12月31日までの1年間の不動産所得、給与所得など全ての所得を合算し、所得控除を差し引いた残りの課税所得に所得税率を適用し税額を計算します。

① まず、不動産所得を算出します。

 不動産所得は、賃料収入から必要経費等を差し引いた金額になります。

不動産所得の金額  = (1) 総収入金額 - (2) 必要経費

(1) 総収入金額に含まれるもの

  • ・ 賃料、地代
  • ・ 礼金
  • ・ 更新料
  • ・ 敷金や保証金のうち、返還を要しないもの
  • ・ 共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など

 

(2) 必要経費として認められるもの

賃料収入を得るために直接かかった費用を計上できます。

不動産にかかる各種税金 不動産購入にかかる不動産取得税  不動産購入にかかる諸費用と税金
不動産保有にかかる固定資産税・都市計画税   固定資産税・都市計画税の概要
保険料 不動産にかける火災保険や地震保険料
減価償却費 建物の取得費を、新築の場合は法定耐用年数により、中古の場合は中古資産の耐用年数により、均等に分割して、各年の必要経費として計上します。
修繕費 原状回復費用、給湯器やエアコンなどの設備交換費用等。
(資産価値を高めるものや耐久性を増すものは資本的支出となり修繕費に含まれません。)
借入金金利 ローン返済額のうちの利息部分のみ
不動産管理会社への管理手数料 入居者からの家賃の集金、トラブル対応、入居者募集のために不動産管理会社へ支払う手数料
管理費、修繕積立金等 建物の管理組合に支払う管理費等
その他必要経費 確定申告にかかる税理士への手数料、不動産賃貸のために発生した交通費、通信費等
青色申告特別控除 納税地の所轄税務署へ青色申告承認申請書を提出し、承認を受けた場合は、貸付が事業の場合は最高65万円まで、又は、小規模の場合は最高10万円までの控除があります。(2020年分より控除額の改正があります。)

 

② 次に、全ての所得を合算し、そこから所得控除額を差し引き課税所得金額を算出します。

  課税所得金額= 不動産所得 + 給与所得等その他の所得金額 - 各種所得控除額※

※所得控除とは、控除の対象となる扶養親族が何人いるかなどの個人的な事情を加味して税負担を調整するものです(配偶者控除、扶養控除等)

 

③ 課税所得金額に所得税の税率を適用して所得税額を算出します。

  所得税額= 課税所得金額 × 税率 - 控除額

  適用される税率と控除額は所得税の速算表のとおりになります。

 

所得税の速算表

課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5%
330万円以下 10% 9.75万円
695万円以下 20% 42.75万円
900万円以下 23% 63.60万円
1,800万円以下 33% 153.60万円
4,000万円以下 40% 279.60万円
4,000万円超 45% 479.60万円


※日本非居住者で不動産賃料を源泉徴収している場合は、上記所得税額及び復興特別所得税より源泉徴収税額を差し引いて算出します。

非居住者の不動産賃貸料の源泉徴収税

 

所得税の納付方法

その年の1月1日~1231日の期間内の所得を計算した申告書を、翌年の2月16日から3月15日までの1か月間の間に税務署に提出し、納付すべき所得税額を確定して納税します。これを確定申告と言います。確定申告をすることにより源泉徴収された税金額との過不足分を精算できます。

※平成252013)年から平成492037)年までの各年分については、所得税と併せて復興特別所得税(2.1)が課税されます。

確定申告について English

通常、確定申告は収入がある方がご自身で行うか、資格のある税理士に依頼して行います。

プラザホームズでは、投資不動産の購入から賃借人募集、物件の管理までお客様の不動産投資を幅広くサポートしております。確定申告の際には英語対応可能な税理士と連携し必要書類の提出等スムーズに対応いたします。

 

海外投資家の事例

日本非居住の海外投資家の方が不動産を購入し、賃料収入を得た場合の所得税について事例をもとに見てみましょう。

条 件
所有不動産:鉄筋コンクリート造、築20年の中古マンションを購入
購入価格:5,000万円 土地価格:2,600万円 建物価格:2,400万円
その他の所得:無し
源泉徴収税:490,080円/年 賃料20万円/月×20.42% (賃借人により納税済)

収 入 
賃料収入:240万円/年 (賃料20万円/月)

必要経費
管理費・修繕積立金等:36万円/年 3万円/月
不動産管理会社への管理料:12万円/年 1万円/月
固定資産税・都市計画税:20万円/年
減価償却費:2400万円×0.033=792,000円(中古資産の耐用年数31年を採用)
その他経費:20万円
青色申告特別控除:10万円(小規模貸付の場合)

① 不動産所得を算出します。

 総収入金額 2,400,000
 必要経費  1,772,000
 不動産所得  628,000

② 課税所得金額を算出します。

 その他、日本での所得無し、各種控除の該当無し。

 課税所得額 628,000
 

③ 所得税額を算出します。所得税の速算表参照

 628,000円×5%=31,400
 

④ 復興特別所得税を算出します。

 31,400×2.1%=659円 

⑤ 上記 ③ と ④ とを合計して年間の所得税及び復興特別所得税を算出します。

 31,400+659円=32,059
 

⑥ 源泉徴収税額を差し引きます。

 32,059円-490,080円=-458,021円


確定申告を行うことにより、源泉徴収されていました税額の内、458,021円が還付されます。

※上記はあくまでも諸条件を簡素化したシュミレーションになります。参考としてご確認ください。

 

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Exterior of メイクスデザイン南青山
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3,900 ~ 4,180万円

Exterior of サンクタス広尾常盤松ウエストコート
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サンクタス広尾常磐松ウエストコートは2001年3月、大成建設により施工、オリックス・リアルエステートにより旧分譲された新耐震基準のマンションです。東京メトロ銀座線表参道駅から徒歩12分、JR山手線渋谷駅、恵比寿駅、東京メトロ日比谷線広尾駅からいずれも徒歩16分と渋谷区の主要人気駅が徒歩圏内の好立地です。ウエストコートとイーストコートは敷地内の共用部分を通じて繋がっており、恵比寿・代官山から渋谷方面に出られる際はウエストコートエントランスより、広尾駅、西麻布方面へはイーストコートのエントランスを利用されると便利です。

11,240万円

Exterior of パークリュクス虎ノ門
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パークリュクス虎ノ門は、三井不動産レジデンシャル株式会社旧分譲、2019年2月築、18階建てのマンションです。都営三田線『御成門駅』から徒歩約7分、東京メトロ日比谷線『神谷町駅』から徒歩約9分、東京メトロ銀座線『虎ノ門駅』から約徒歩10分にあり、銀座や表参道、渋谷といった都内主要エリアへのアクセスが便利です。 ホテルライクな内廊下設計は高級感に溢れており、エントランスにはオートロック、防犯カメラが設置されているため、安心して都会暮らしができます。 東京慈恵会医科大学附属病院まで徒歩約190m、虎ノ門ヒルズ 森タワーまで約270m、芝公園まで約650mと、多数のレストランやカフェが徒歩圏内で生活を楽しめるのみならず、緑を身近に感じることができる魅力的な立地です。

14,900万円

Exterior of シティハウス東麻布
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開発で更なる発展と国際化が進む麻布台圏内。4駅4路線利用可能の便利なロケーション。風格のある住友不動産の高級分譲シリーズ。シングル・ディンクス向きの洗練されたデザインの快適な室内空間。桜田通りに面したエントランスは、植栽が植えられて彩りがあり、吹き抜けのエントランスが開放感を放っています。24時間セキュリティシステムやオートロックシステムが採用されているため、セキュリティ性が高く安心して暮らすことができます。

6,790万円

Exterior of グリーンパーク原宿
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「グリーンパーク原宿」は、1977年6月築、鉄筋コンクリート造地下2階付5階建、総戸数8戸、『渋谷区千駄ヶ谷3丁目』アドレスのマンションです。 JR⼭⼿線「原宿」駅より徒歩7分、東京メトロ副都⼼線「北参道」駅より徒歩4分、東京メトロ千代⽥線「明治神宮前」駅より徒歩8分と交通アクセスが良い点が魅力的です。流行の最先端を行く原宿・表参道が徒歩圏内でありながら、閑静な住宅街に位置する低層のヴィンテージマンションです。 セブンイレブン原宿外苑店まで約210m、千駄谷なかよし園幼稚園舎まで約270m、渋谷区立千駄谷小学校まで約300m、明治神宮まで約1.2km、その他コンビニやカフェが多数点在しています。

11,000万円

Exterior of アルテシモカバロ
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本物件は都営地下鉄浅草線「本所吾妻橋」駅徒歩5分、東武スカイツリーライン「とうきょうスカイツリー」駅徒歩7分の他、各線「押上」駅までも徒歩10分の距離に立地しています。 本物件が立地する墨田区には、2つの大学キャンパスが開設。賃貸住宅への学生需要の高まりも期待できます。 近くには大横川親水公園があり、大通りからは外れた落ち着いた住環境であると同時に観光名所である浅草へは徒歩圏内と、住環境と利便性を兼ねそろえた今後も目の離せないエリアと言えます。

2,880万円