外国人が日本の不動産を売却するには？

Poste date: 2021年12月6日

日本では外国人でも不動産を売買することができ、その手続きやかかる税金は日本人と大きな違いはありません。近年、海外投資家を始め、外国人による不動産売買取引が増えておりますので、ご所有の不動産の売却を検討されている方も多いのではないでしょうか。
ここでは外国人（日本居住、非居住者）が、日本の不動産を売却する際に、予め理解しておくべきポイントをご説明いたします。

不動産売却についての基本的な流れ、諸費用、税金について知りたい方は、「不動産売却の流れ・手続き」で詳しくご案内しております。こちらをご参照ください。

1. 不動産売却に必要な書類を確認し、事前に準備する

不動産の売却には様々な書類が必要になりますが、不動産の所有権移転の登記申請する際に、実印と印鑑証明書が必要です。日本では、契約書等重要な書類にサインする代わりに、実印の押印と印鑑証明書をセットで慣習的に利用しますが、日本非居住の外国人はこれらを持っていないため、代わりとなる書類が必要になりますのでご注意ください。

日本に居住されていて、まだ印鑑登録をされていない方は、印鑑を作成し、印鑑登録することをお勧めいたします。
・実印・・・・市区町村の役所に登録した公的に認められたハンコ
・印鑑証明書・・・登録された印鑑が本物であることを証明する書類
日本のハンコについて、詳しくは「印鑑種類、外国人の印鑑作成について」でご案内しております。

不動産の所有権移転を登記申請とは

不動産の売却が成立したら、不動産の所有権を売主から買主に移転する登記の申請をします。通常、司法書士が代理で申請の手続きを行います。その際、所有権の登記名義人である売主は、その登記の申請が売主の真意によるものであって、虚偽の申請ではないことを証明するために、申請書（代理の委任状）に実印で押印し、印鑑証明書を添付します。

非居住の外国人が代わりに準備する書類

不動産売買取引では、非居住の外国人のサインの証明及び住所を証明する書面として「宣誓供述書」を用います。

宣誓供述書とは

宣誓供述書は、私署証書（作成者の署名もしくは押印のある私文書）について、公証人の前で、記載の内容が真実であることを宣誓し、証書に署名、押印し、公証人から認証を受けた証書です。

取得方法
自国の公証人に認証してもらう必要があります。在日の当該大使館領事部で認証してもらえる場合もあります。日本で認証してもらえない場合もありますので、不動産売却のため来日する際は、事前に自国で宣誓供述書を取得することをお勧めします。

宣誓供述書は不動産売却に必須となる重要な書類で、必要な情報を漏れなく記載する必要があります。
宣誓供述書の認証先やフォームの作成等、プラザホームズ提携の司法書士（日・英バイリンガル対応）からご提案させて頂く事も可能です。

登記されている売主（登記名義人）の住所が、現住所と異なる場合

不動産の登記には、所有者（登記名義人）の住所や氏名、不動産を取得した日付等が記載されています。不動産の売却により所有権移転登記をする際に、登記に記載されている住所が現在お住まいの住所と異なる場合は、これまでの住所変更の履歴を証明する書類が必要になります。

【日本人及び日本在住の外国人の場合】
登記の住所から１回引っ越しをした場合、また複数回であっても同一市区町村内で引っ越しをした場合は、「住民票」が必要です。引越し回数が市区町村を越えて複数回ある場合は、各市区町村で「住民票の除票」を取得するか、本籍地の市区町村で「戸籍附票」を取得します。

【日本非居住の外国人の場合】
住所の変更履歴を明示した書面を作成し、宣誓供述書として公証人にて認証してもらいます。

【2012年7月8日以前に、日本に住んで、不動産を購入し、その後、住所変更している場合】

こちらに該当する方は、住所変更履歴を証明する書類が上記と異なるので、注意が必要です。2012年7月8日以前の日本での住所変更の履歴を証明するためには、住民票ではなく「外国人登録原票の写し」を取得しなければなりません。

日本では、2012年7月9日に外国人登録制度が廃止され、外国人住民の住民基本台帳制度がスタートし、外国人は日本人と同様に住民票の交付を受けるようになりました。　これに伴い、住所変更の履歴を含む個人情報の証明とされていた「外国人登録原票記載事項証明書」は発行されなくなりました。2012年7月8日以前の個人情報は「住民票」に記載されていませんので、出入国在留管理庁が管理する「外国人登録原票の写し」を取得して住所変更の履歴を証明する必要があります。

外国人登録原票は、出入国在留管理庁の定める開示請求をしてその写しを取得します。

こちらは、出入国在留管理庁のHPに記載されている内容です。開示請求できるのは基本本人であり、開示に要する期間は開示請求から30日以内とされておりますので、不動産の売却に間に合うよう、余裕をもって準備してください。尚、現在海外居住の方、（やむを得ない諸事情によりご本人が開示請求できない場合）は、プラザホームズにて取得のサポートを承りますので、ご相談ください。

出入国在留管理庁HP　外国人登録原票に係る開示請求について

https://www.moj.go.jp/isa/applications/disclosure/foreigner.html

・開示請求ができる方
当該外国人登録原票に記録された個人情報の
（１）本人
（２）本人が未成年者又は成年被後見人の場合には，その法定代理人（親権者，成年後見人が該当。）
のいずれかに限られています。
なお，任意代理人による請求はできません。

・開示決定等に要する期間
法律により開示請求があった日から３０日以内にすることとされています。
なお、実際の開示決定等までの期間は，案件ごとに相違します。

2. 非居住者は源泉徴収が発生する場合がある

非居住者または外国法人が日本国内に所有する不動産を売却する場合、所得税の申告漏れを防ぐために、その不動産を購入し代金を支払う者が、所得税の源泉徴収相当額を税務署に支払う義務があります。
非居住者の売主は、不動産を売却する際に、源泉徴収分があるため、購入者から100％の売買代金を受け取ることができない場合があるので注意が必要です。
詳しくは、「外国人（非居住者）が日本国内の不動産を売却する場合の税金」で詳しくご案内しております。ご自身の不動産売却が、源泉徴収が必要なケースに該当するかこちらでご確認ください。
尚、不動産売却の後、2月16日から3月15日までの1か月間の間に、確定申告をすることにより、源泉徴収された金額の精算をすることができます。

3. 不動産所有期間により譲渡所得税が変わる

不動産を売却して利益が出た場合、この利益のことを「譲渡所得」といい、譲渡所得税と言われる所得税と住民税が課税されます。税率は、その不動産の所有期間が「５年以下」か「５年超」によって異なります。不動産の売却理由は様々ですが、特に投資目的で購入した不動産を売却する場合は、売却時期の判断にはご注意ください。

譲渡所得税の税率

■ 所有期間５年以下の場合「短期譲渡所得」→ 39.63％（所得税30.63％、住民税9％）
■ 所有期間５年超の場合「長期譲渡所得」→ 20.315％（所得税15.315％、住民税5％）

譲渡所得税は、日本人、外国人に関係なく、譲渡所得が発生する売主に課税されますが、非居住者や譲渡した年の翌年の1月1日に日本国内に住所を有していない方は、上記の住民税はかかりません。
詳しくは、「不動産の売却にかかる税金 - 譲渡所得」をご参照ください。所有期間の判定方法や居住している不動産を売却する場合のマイホームの特例についても詳しくご案内しております。

4. 外国人の不動産取引に精通した不動産仲介会社を選ぶ

不動産の売却は、売却のコンサルティングから始まり、価格査定、販売活動、購入者との交渉、契約、決済、引渡しまで、不動産仲介会社との綿密なコミュニケーションを重ねていくことで成立します。また、契約の際には、不動産売買の契約内容を把握し、売主としての責任とリスクを事前に理解することで、トラブルのない安全な取引が可能となります。
外国人にとって日本の不動産の売買取引は、金額が高額なためリスクが高いだけでなく、日本人に比べ入手可能な情報も限られており、不安に感じられる方も多いことと思います。プラザホームズでは、外国人の不動産取引に精通したバイリンガルスタッフが、複雑な売却の手続き、必要書類の取得、契約内容の説明等、お客様に安心いただけるよう、スムーズな不動産売却をサポートいたします。諸事情により、不動産売却のために来日できないお客様は、来日不要でオンラインによる本人確認やバイリンガルの司法書士による代理売却のご提案も可能ですのでお気軽にご相談ください。